物件情報：
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【物件名】呉市音戸町波多見4丁目 貸店舗・事務所
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【家賃】月額220,000円
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【構造】鉄骨造2階建
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【面積】建物：258.84㎡（約78坪）、土地：403.80㎡
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【築年数】築35年（2024年12月改装済）
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【駐車場】4台可（車種による）
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【最寄り交通】水産海洋技術センター入口バス停 徒歩4分
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【敷金】6ヶ月分（132万円）
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【現況】空室
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【URL】物件詳細はこちら
民泊適正評価：
★★☆☆☆（2/5）
・施設の状態は良好（改装済み・広さ◎）
・民泊許可が得やすい用途地域（貸店舗・事務所）
・駐車場もあり車移動には対応できる
→ しかし、最大のネックは家賃の高さと立地の集客力の弱さ。
月額22万円という家賃は、民泊利用としては明らかにハードルが高いです。年間稼働率が高水準でない限り、利益はほとんど出ない可能性が高いでしょう。観光資源に乏しい音戸町では、そもそも宿泊需要を集めるのが難しい点もマイナス。
契約前に確認するポイント：
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民泊用途での使用が確実に可能か（貸店舗での民泊営業許可）
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音戸町周辺で民泊運営している他施設の価格帯・稼働状況
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改装済とはいえ築35年のインフラ状況（水回り・電気系統）
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駐車場やアクセス道路の幅（車種制限あり）
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敷金6ヶ月分という高額初期費用の回収見込み
周辺地域の平均稼働率：
呉市中心部では民泊稼働率は30〜50%前後。
しかし、音戸町は中心地から離れ、観光施設も少ないため、20〜30%程度が現実的なラインと予想されます。
運営した場合の想定年間利益：
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想定1泊単価：8,000円
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平均稼働率：30%
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月間稼働日数：約9日
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月収：約72,000円
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年収：約86万円
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家賃：264万円/年
年間損益：-178万円（大赤字）
想定利益が低い場合の改善アイデア：
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多目的利用に切り替える：
海の近さを活かして、カヤック・釣り体験・サイクリングと組み合わせた「体験型民泊」に。 -
長期滞在者向けウィークリーマンション用途で運営：
ビジネスユースや中期滞在者をターゲットに価格を調整。 -
地域資源を活用した観光体験をパッケージ化：
地域の歴史や文化、自然体験を絡めて“ここでしかできない宿泊”を設計。
まとめ（結論）：
見た目は良いが、音戸町という立地と高額家賃の組み合わせが非常に厳しい物件。改装済みで設備は整っているものの、稼働率と単価を大幅に上げない限り利益は出にくく、民泊初心者にはおすすめできない案件です。地方物件にありがちな「安くて広いが稼げない」典型であり、運営には独自のアイデアと努力が求められるでしょう。