物件情報
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【住所】北海道札幌市北区北二十八条西9
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【アクセス】地下鉄南北線「北34条駅」徒歩15分、JR札沼線「新川駅」徒歩15分
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【間取り】3SLDK（182.24㎡）
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【築年数】築34年
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【賃料】12.5万円／月（管理費なし）
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【敷金】12.5万円／礼金なし
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【駐車場】1台無料
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【特徴】DIY可能、事務所利用相談可、バストイレ別、灯油暖房、システムキッチン、陽当たり良好
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【民泊】民泊事業相談可
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【URL】SUUMO掲載ページはこちら
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★☆☆☆（最寄駅から徒歩15分以上。観光客にとっては不便）
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建物：★★☆☆☆（築34年。メンテナンスコストに注意）
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広さ：★★★★★（182㎡と圧倒的な広さ。大人数向けに最適）
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柔軟性：★★★★☆（DIY・事務所利用可など多用途）
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賃料対効果：★☆☆☆☆（家賃が高く、収益圧迫要因に）
総合評価：2.8／5.0（民泊運営には一工夫必要）
契約前に確認するポイント
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民泊の「相談可」が合法運営（住宅宿泊事業 or 特区民泊 or 旅館業）を前提にしているかどうか。許可を得られる構造か、保健所へ要確認。
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築34年のため、給排水や電気設備、断熱性能に問題がないか専門業者による点検を推奨。
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周辺住民の理解（戸建てなので騒音トラブルのリスク高）
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駐車場1台分は無料だが、複数台利用が可能かどうか（大人数宿泊想定の場合）
周辺地域の平均稼働率（札幌市北区周辺）
札幌市内で民泊が盛んなエリアは中央区・南区が中心で、北区のような住宅街は平均稼働率が40〜50%程度とやや低め。特に最寄駅から遠い立地の場合、宿泊数の確保に苦労する可能性が高いです。観光需要よりも長期滞在・ビジネス滞在を狙う戦略が現実的。
運営した場合の想定年間利益
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【想定賃料収入】
1泊：18,000円（最大8名利用想定）
月稼働15日×18,000円＝270,000円
年間収入：約3,240,000円 -
【支出】
家賃：1,500,000円（12.5万円×12ヶ月）
光熱費・清掃費・消耗品：約600,000円
OTA手数料・保険・雑費：約300,000円
合計支出：約2,400,000円 -
【年間利益】
約84万円（税引き前）
※設備修繕や稼働率低下があればすぐに赤字転落のリスクあり。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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中長期滞在者向けに特化（ウィークリーマンションや研修・出張向け）
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ファミリー・グループ客にターゲットを絞る（広さを強みに）
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DIYで内装をリノベーションし、SNS映えを狙う
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法人向けマンスリープラン導入（安定収入）
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観光ではなく「居住体験型」滞在をアピール（札幌移住検討者など）
まとめ：利益は出せるが、ハードル高し。運営者の工夫と戦略がカギ
この物件は、面積の広さと柔軟性が魅力ですが、家賃の高さと立地の不便さが足を引っ張ります。民泊初心者には難易度高めの物件と言えるでしょう。しっかりと事業計画を立て、ターゲット設定と運営戦略を練らないと赤字の可能性も。あえて挑戦したいという方には、個性的な空間作りや法人利用などを軸にした差別化が必須です。