【物件情報】
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【物件名】民泊相談可能 銀座2丁目ビル
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【所在地】東京都中央区銀座2丁目
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【最寄駅】
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東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩5分
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都営浅草線「東銀座駅」徒歩6分
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東京メトロ日比谷線「築地駅」徒歩8分
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【賃料】月額209,000円
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【管理費】5,000円
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【敷金／礼金】2ヶ月／1ヶ月
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【専有面積】38.64㎡
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【間取り】2K（メゾネットタイプ）
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【築年月】1964年8月（築61年）
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【構造】RC造・5階建ての4階部分
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【契約形態】定期借家3年
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【URL】物件詳細はこちら
【民泊適正評価】
立地：★★★★★
銀座エリアで駅徒歩5分以内という立地は、インバウンド向けには非常に強力。観光客にとってはこれ以上ない立地条件です。
物件仕様：★★☆☆☆
築61年と非常に古い建物で、耐震性能や騒音・断熱性に不安あり。専有面積38㎡に対してメゾネット2Kはやや手狭で、複数人宿泊だと快適性に欠ける可能性も。キッチン・バスなどの水回りは整っているが、老朽物件ゆえのメンテナンスリスクは無視できません。
賃料水準：★☆☆☆☆
家賃＋管理費で月額21.4万円は、38㎡の古物件としてはかなり割高。1泊2万円近い高価格帯を維持しないと赤字に直結します。
【契約前に確認するポイント】
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建物の耐震診断有無：築61年ということで、旧耐震基準の可能性が高い。民泊運営上リスクとなり得るため、耐震補強の有無は要確認。
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近隣住人との関係：騒音や出入りの多い民泊運営は、近隣トラブルの温床になりやすく、特に古い住宅街では注意が必要。
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再契約の可否と更新料の確認：定期借家3年で、再契約できなければ初期投資回収が難しくなる。
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消防法対応状況：築年数的に消防設備が不十分な可能性が高く、設置費用がかさむ恐れあり。
【周辺地域の平均稼働率】
中央区・銀座エリアの稼働率は60〜70％程度と、東京都内では比較的高い水準を維持。特にインバウンド観光が活発な時期（春・秋）には80％を超えることも。ただし、競合が多く、価格・クオリティ・レビュー管理が非常に重要です。
【運営した場合の想定年間利益】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 17,000円（2人利用想定） |
| 平均稼働率 | 65％（約20泊/月） |
| 月間売上 | 約340,000円（17,000円×20泊） |
| 年間売上 | 約4,080,000円 |
| 年間家賃＋管理費 | 約2,568,000円（21.4万円×12ヶ月） |
| その他経費 | 約80万円（清掃・光熱費・手数料など） |
| 年間利益 | 約632,000円（黒字だが薄利） |
【想定利益が低い場合の改善策】
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富裕層ターゲットで宿泊単価を引き上げる
銀座という立地を活かし、デザイン性の高いインテリアやアメニティを充実させ、1泊2万円以上の価格設定を目指す。 -
長期滞在プランの導入
銀座でビジネス滞在する外国人向けに30泊以上の長期プランを導入し、稼働率を安定させる。 -
広告戦略の最適化
Booking.com、Airbnbに加えて中国系OTA（Trip.comなど）への多言語対応・広告出稿で集客力を高める。
【まとめ】
中央区銀座2丁目の民泊相談可能物件は、立地だけを見れば極めて優良ですが、築年数が古く家賃も高いため、利回りは決して良好とは言えません。内装や設備の質、レビューの管理次第で「黒字運営」も可能ですが、初期投資や運営スキルの高さが求められる難易度の高い物件です。初心者向きとは言えず、経験者や高単価路線での運営に慣れた人向けの挑戦的な一棟です。