【物件情報】
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【所在地】東京都豊島区北大塚2丁目
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【最寄駅】JR山手線「大塚駅」徒歩3分／都電荒川線「巣鴨新田駅」「大塚駅前駅」徒歩5分
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【賃料】月額319,000円（税込）
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【管理費】なし
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【敷金・礼金】敷金なし／礼金2ヶ月
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【保証金】4ヶ月（解約時1ヶ月償却）
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【専有面積】75.07㎡（約22.7坪）
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【建物構造】SRC造・5階建ての5階部分（最上階）
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【築年数】1997年10月（築27年）
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【契約形態】定期借家契約・2年
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【設備】スケルトン仕様、エアコン、シャワールーム、トイレ、都市ガス、洗濯機置場（共有）
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【URL】物件詳細はこちら
【民泊適正評価】
立地：★★★★★
山手線沿線・徒歩3分という条件は、民泊集客において極めて優れた立地です。池袋にも1駅と近く、都心観光の拠点として人気の高いエリアです。
物件仕様：★★★☆☆
スケルトン物件で内装は完全に自由設計可能ですが、その分初期投資がかさみます。シャワーとトイレは完備されていますが、キッチンの設備がない点はマイナス。居住空間として整えるには相応のコストが必要です。
賃料水準：★☆☆☆☆
月額31.9万円は、民泊運営としてはかなり重い固定費。1泊1万円以上で高稼働を維持できなければ赤字リスクが高く、初心者にはやや厳しい価格設定です。
【契約前に確認するポイント】
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消防法への適合状況：スケルトン物件ゆえに、民泊用途として適法な内装工事が必要。消防設備（自動火災報知器、誘導灯など）を設置しなければならない可能性あり。
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定期借家契約の再契約可否：2年の定期借家契約は再契約の可否が不透明で、長期運営には不安あり。
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近隣クレームリスク：上階がない最上階とはいえ、住居や事務所が入居する可能性もあるため、騒音や外国人ゲストによるトラブルには配慮が必要。
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初期投資費用：最低でも300万〜500万円程度の内装・設備投資を想定すべき。
【周辺地域の平均稼働率】
AirDNAなどの民泊統計データによると、豊島区全体の平均稼働率は65〜75％。特に大塚エリアは観光・出張ニーズが共存するため、比較的安定しています。ただし競合も多く、レビュー評価や価格戦略が成否を分けます。
【運営した場合の想定年間利益】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 11,000円 |
| 平均稼働率 | 70％（25泊/月） |
| 月間売上 | 約275,000円（11,000円×25泊） |
| 年間売上 | 約3,300,000円 |
| 年間家賃 | 約3,828,000円（31.9万円×12ヶ月） |
| その他経費 | 約80万円（清掃、人件費、光熱費、サイト手数料など） |
| 年間利益 | ▲1,308,000円（赤字） |
※初期投資費用、保証金・礼金・仲介手数料は含まず
【想定利益が低い場合の改善策】
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長期滞在者向けマンスリープラン導入
外国人留学生や長期出張者向けに30泊以上のマンスリープランを導入すれば、稼働率向上と清掃頻度の低減が可能。 -
多人数対応型にする
75㎡の広さを活かして、3〜4名向けにベッド数を増やすことで、1泊あたりの単価を引き上げる戦略が有効。 -
シェア運営型へ転用
民泊専用ではなく、半分は時間貸しのワークスペースやサロンとして使い、収益源を多様化する方法も現実的。 -
宿泊特化型簡易宿所ではなく撮影スタジオなど非宿泊活用も視野に
高い立地価値を活かして「インバウンド向けレンタルスペース」などとしても展開可能。
【まとめ】
豊島区大塚エリアの本物件は、立地条件においては申し分ありませんが、賃料が非常に高いため、通常の民泊運営では赤字になる可能性が高いです。スケルトン物件ゆえに自由度はありますが、初期投資や消防法適合のハードルも高く、経験豊富な民泊オペレーター向きの物件と言えるでしょう。未経験者にはややリスキーな選択肢であり、収益確保には創意工夫が求められます。