【物件情報】
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【物件名】民泊相談可 蓮根2丁目マンション
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【所在地】東京都板橋区蓮根2丁目
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【最寄駅】都営三田線「蓮根駅」徒歩4分
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【賃料】月額210,000円
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【管理費】5,000円
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【敷金／礼金】3ヶ月／1ヶ月
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【専有面積】71.28㎡（ワンルーム）
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【築年月】1991年6月（築34年）
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【構造】鉄骨造・4階建ての4階部分
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【契約形態】詳細記載なし（要確認）
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【URL】物件詳細はこちら
【民泊適正評価】
立地：★★☆☆☆
駅徒歩4分とアクセスは良好ですが、「蓮根」という地名自体に観光地としての知名度がなく、インバウンド向けの民泊には向きません。都心から電車で30分以上かかるため、旅行者からは敬遠されがちです。
物件仕様：★★★☆☆
71㎡ワンルームという間取りはかなり特殊。1フロア1戸で隣室トラブルが起きにくく、民泊としては運営しやすい設計。ただし水回り設備が簡素で、築年数も34年と古いため、古さを感じさせない内装リノベーションは必須です。
賃料水準：★☆☆☆☆
都心から離れた板橋区で家賃21万円は、明らかに割高。高稼働かつ高単価での運営ができなければ、赤字は確実です。71㎡とはいえ、地方都市で同等の物件をもっと安く借りられる現実を考えると、投資効率はかなり悪いと言えます。
【契約前に確認するポイント】
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契約期間と再契約可否：契約期間の明記がなく、定期借家か普通借家かの確認が必要。再契約不可の場合、初期投資が無駄になる可能性あり。
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消防・保健所の許可取得の可否：民泊用途に変更するための改修・届け出がどこまで可能か、所有者に事前確認を。
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築古物件ゆえのトラブルリスク：設備の老朽化による水漏れや給湯トラブルの頻度が高い可能性あり。
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近隣環境：住宅街であるため、騒音や外国人ゲストに対する近隣住民の理解度が重要。
【周辺地域の平均稼働率】
AirDNA等のデータによると、板橋区全体の民泊平均稼働率は50〜60％前後。観光地ではないため、中心部に比べて稼働率が低く、宿泊単価も下がりやすい傾向があります。
【運営した場合の想定年間利益】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 10,000円（最大4人利用を想定） |
| 平均稼働率 | 55％（約16泊/月） |
| 月間売上 | 約160,000円（10,000円×16泊） |
| 年間売上 | 約1,920,000円 |
| 年間家賃＋管理費 | 約2,580,000円（21.5万円×12ヶ月） |
| その他経費 | 約60万円（清掃、光熱費、手数料など） |
| 年間利益 | ▲1,260,000円（赤字） |
【想定利益が低い場合の改善策】
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ファミリー層・グループ客に特化
広さを活かして最大6名程度まで泊まれる設計にすれば、1泊あたりの単価を12,000〜15,000円程度に引き上げられる可能性あり。 -
中長期滞在に特化
マンスリーマンションとしての運用も検討。月額家賃型に切り替えることで清掃・人件費を削減し、安定収入を確保できる。 -
リノベーション＋撮影・会議レンタル併用
広さと間取りを活かし、日中は撮影スタジオや会議スペースとして時間貸し、副収入を得るマルチユース戦略も有効。
【まとめ】
この板橋区蓮根の物件は「広さ」や「1フロア1戸」「民泊相談可」といった点では希少価値が高いものの、立地の弱さと高すぎる家賃が大きなネックです。シンプルな宿泊用途だけでは収益化は難しく、複合的な用途や高付加価値戦略を取らない限り、赤字運営の可能性が高い物件です。民泊初心者にはおすすめできず、戦略的な活用ができる中・上級者向けと言えるでしょう。