物件情報
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所在地：神奈川県中郡二宮町山西
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賃料：23,000円／月
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敷金・礼金・仲介手数料：すべて0円
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フリーレント2ヶ月
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間取り：1R（平屋）
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駐車場：あり（1台分）
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契約形態：定期借家契約（最長5年、更新相談可）
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ガス：プロパン
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トイレ：汲み取り式
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ペット可
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DIY可（現状回復義務なし）
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修繕状態：床穴・雨漏り・外壁破損・電気水道未確認
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★★★☆（駅5分、海9分は魅力）
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建物状態：★☆☆☆☆（現状では運営不可。最低限の修繕は必須）
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初期費用：★★★★★（事実上ゼロスタート）
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地域規制：★★★☆☆（民泊相談可、ただし自治体との確認必要）
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収益性：★★☆☆☆（要大規模リフォーム、回収には時間がかかる）
契約前に確認するポイント
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電気・水道のインフラが通るかの確認
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トイレは汲み取り式のままでよいか、水洗化可能か
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民泊として運営する場合の自治体への届出・条件
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雨漏り・床の穴など、どこまで修繕すれば居住可能かの見積もり
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近隣住民との距離感・騒音クレームリスク
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消防・保健所の設備基準を満たせるか（簡易宿所登録を想定するなら要注意）
周辺地域の平均稼働率（神奈川県西部・湘南エリア）
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湘南エリア（平塚～小田原）の民泊平均稼働率は約40〜55％前後。
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二宮町は観光地としてはややマイナーで、単独では稼働率は30〜40％程度と推定。
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海と自然を活かした「週末利用型」や「長期滞在型」を狙う戦略が必要。
運営した場合の想定年間利益（簡易試算）
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平均宿泊単価：6,000円（古民家＋湘南イメージでプレミアム感出せた場合）
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稼働率35％、年間稼働日数：128日
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年間売上：約768,000円
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支出：
・家賃 23,000円×12ヶ月＝276,000円
・光熱費・清掃・消耗品＝約15,000円×12ヶ月＝180,000円
・民泊関連手数料（サイト掲載、運営代行等）＝約100,000円
・修繕費（初年度のみ）＝最低50万円〜（程度による）
→ 年間利益：▲88,000円（初年度は赤字確定）
※修繕費を除けば黒字も可能だが、稼働率次第で赤字リスクあり。
改善アイデア・運営工夫
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リノベーションで「古民家宿」として魅力アップ：漆喰壁・畳・縁側などを活かした和風デザイン
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週末貸しに特化した「ワーケーション民泊」：東京からの短期滞在客を狙う
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地域体験型（釣り・農体験）を組み合わせる
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海沿い＋駅近という立地を活かし「撮影地」や「合宿地」への活用も検討
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トイレの水洗化・簡易シャワー設置は最低ライン
まとめ
「夢の古民家民泊」が2.3万円で手に入る……という見出しに飛びつきたくなる人も多いかもしれませんが、現実はそう甘くありません。インフラ未整備・修繕必要箇所多数・稼働率低めと、明らかにハードルは高い物件です。ただし、DIYスキルがあり、古民家再生に情熱を持つ人であれば、唯一無二の宿泊施設を築ける可能性も。しっかりと収支計画と地域調査を行ったうえで、チャレンジする価値はあります。