・物件情報
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物件名：【商品券3万円プレゼント★7月末まで】岐南駅徒歩22分！5SLDK・109㎡
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所在地：岐阜県羽島郡岐南町八剣6丁目12
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交通：名鉄名古屋本線「岐南駅」徒歩22分
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間取り：5SLDK（109.44㎡）
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築年数：昭和34年築（1959年）＋昭和46年増築（1971年）＝築66年
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家賃：50,000円
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共益費：なし
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駐車場：月額3,944円（隣接月極）
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初期費用特典：商品券3万円（入居後1〜2ヶ月後）
・民泊適正評価
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立地：★☆☆☆☆（最寄駅から徒歩22分は集客に大きなマイナス）
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物件状態：★★☆☆☆（部分リフォーム済だが築年数が致命的）
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広さと間取り：★★★★★（5SLDKは民泊として優秀）
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費用対効果：★★★☆☆（家賃は安いが改修・集客に追加費用がかかる）
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柔軟性（用途・契約）：★★★★★（DIY・法人・外国人OK）
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総合評価：2.8 / 5（広さと価格に対し、立地と古さが大きな足かせ）
・契約前に確認するポイント
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耐震性能・改修履歴の確認
→築66年の木造物件は耐震基準を満たしていない可能性が高い。補強済か要確認。 -
周辺住民との距離感と騒音問題
→一戸建てとはいえ、近隣との距離が近い場合、トラブルになりやすい。 -
水回り・電気・断熱の現状
→畳・シャワー水栓は交換済だが、キッチン・配管・断熱性能は要チェック。 -
岐南町の民泊条例・用途地域の確認
→自治体の規制により民泊不可エリアの可能性もあるため、事前に役所で確認必須。
・周辺地域の平均稼働率（参考値）
岐阜市内や美濃加茂・下呂などの観光地は**年間稼働率40〜50％程度ですが、
岐南町のような住宅地では稼働率20〜30％**が現実的な水準と考えられます。
イベント時や長期滞在ニーズを狙っても、通年安定稼働は困難です。
・運営した場合の想定年間利益（概算）
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【1泊単価】：5,000円（5名以上収容可の大型物件としては控えめな設定）
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【年間稼働率】：30％想定（現実的に見積もり）
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【年間稼働日数】：約110日
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【年間売上】：5,000円 × 110日 = 550,000円
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【年間コスト】：
- 家賃：600,000円（駐車場含む）
- 光熱費・清掃・Wi-Fiなど：年間約150,000円
- 改修・備品コスト（初年度）：最低50万円以上
- 合計コスト：約750,000円（初年度） -
【年間利益】：−200,000円以上（初年度は赤字確定）
・想定利益が低い場合の改善アイデア
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作業場・研修施設・法人向け民泊として活用
→収容人数の多さを活かし、グループ利用や法人研修などに特化すれば平日稼働も可能。 -
月額レンタルスペースとして併用運用
→民泊稼働のない期間にレンタル会議室・料理教室・DIYスタジオとして貸し出す。 -
中長期滞在者向け賃貸（マンスリー民泊）
→転勤・リフォーム中の仮住まいなど、地域ニーズを拾えば稼働率を補える。
・まとめ：広さと安さのバランスは良いが「立地」と「築年数」が致命的
岐阜県岐南町の5SLDK物件は、民泊用途としては貴重な大型物件で、柔軟な契約条件も魅力的。ただし、徒歩圏と言えないアクセスと築66年の老朽化が運営上の大きなリスクとなります。DIY可でも補修範囲は広く、まとまった改装費用と明確な用途戦略がなければ、収益化は困難です。安さに惹かれる前に、運営の現実を見据えて慎重な検討をおすすめします。