物件情報
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所在地：大阪府貝塚市
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価格：980万円（仲介手数料別途）
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間取り／面積：4K／60.03㎡、2階建
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築年数：築49年（木造）
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交通：南海本線「貝塚」駅徒歩5分
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駐車場：庭スペースに駐車可（要車種確認）
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インフラ：公営水道・公共下水・関西電力
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設備：温水洗浄便座・独立洗面台・収納スペース
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周辺：コンビニ徒歩5分／スーパー徒歩6分／海水浴場車7分／岸和田城車6分
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民泊可（売買物件につき、利用は自己責任・旅館業届出要）
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★★★☆
駅・関空・難波へのアクセス良好で、トランジット層や短期観光客を取り込みやすい。 -
建物状態：★☆☆☆☆
築49年の木造・小規模住宅。耐震補強・断熱改修・設備更新は必須と判断。 -
収益性：★★☆☆☆
面積60㎡の4Kはグループ利用に不向き。個人・カップル向けプチ民泊想定。 -
初期投資：★★☆☆☆
購入費980万円に加え、諸経費（登記・仲介手数料等約200万円）、リフォーム費（最低300万円～）が重荷。 -
運営自由度：★★★☆☆
庭駐車可は強みだが「車種限定」は運営上の制約。改装は可能だが大規模改修には行政許可を要する可能性あり。
契約前に確認するポイント
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耐震基準適合の確認・補強工事の要否
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断熱・防水・給排水設備の老朽化状況（漏水／配管の交換コスト）
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登記簿上の土地・建物権利関係（再建築不可リスクなど）
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庭スペースの用途範囲・駐車可能車種の具体的条件
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民泊営業に必要な旅館業（簡易宿所）許可要件と周辺環境への届出状況
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将来的な大規模修繕・屋根・外壁の補修見積もり
周辺地域の平均稼働率
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大阪府南部（関空～泉州エリア）の民泊平均稼働率：50～60％（観光ピーク時）
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平常時：35～45％程度
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貝塚市単体では知名度が低く、**稼働率は30～40％**と想定
運営した場合の想定年間利益（簡易試算）
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想定宿泊単価：7,000円／泊（個人〜カップル向け）
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想定稼働率：40％（年間146泊）
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年間売上：7,000円×146泊＝1,022,000円
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主な支出：
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借入金利＋元本返済相当（借入9.8M、金利1.5％、20年返済モデル）：約600,000円／年
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光熱費・清掃費・消耗品：約200,000円／年
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仲介手数料・OTA手数料：売上の15％＝約153,300円／年
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固定資産税・保険料：約60,000円／年
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→ 初年度想定利益：1,022,000 −（600,000＋200,000＋153,300＋60,000）＝8,700円
※リフォーム費用（300万円）を含めると、初年度大幅赤字。返済負担軽減のため自己資金を増やすか、大幅な宿泊単価アップ・稼働率改善が必須。
改善アイデア・運営工夫
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DIYで内装を「おしゃれ和モダン」の短期改装パッケージ化：宿泊単価を8,500～9,000円に引き上げ
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関空トランジット利用者向け「早朝チェックイン・深夜チェックアウト」プランで稼働率向上
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庭スペースを“小さなコワーキング／BBQ場”として有料オプション提供
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長期滞在向けプラン（月額賃貸併用）で安定収入源を確保
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近隣スポット（海辺・岸和田城）と提携したアクティビティチケット付きプランで差別化
まとめ
駅近・関空アクセス良好・駐車可という利便性に惹かれますが、「築49年・60㎡の狭小4K」「膨大な初期投資」「返済負担の重さ」は見逃せないマイナス要素。民泊運営の採算を取るには「宿泊単価の引き上げ」「稼働率アップ」「自己資金の投入」といった施策が必須です。DIYスキルとマーケティング力に自信のある投資家向け物件と言えるでしょう。運営プランを練り込み、リアルな収支シミュレーションを重ねたうえで検討を強くおすすめします。