・物件情報
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物件名：蒲郡市形原町川原 2DK・33㎡（連棟長屋）
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所在地：愛知県蒲郡市形原町川原28-3
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交通：名鉄蒲郡線「形原駅」徒歩9分
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間取り：2DK（33㎡）
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築年数：1971年築（築54年）
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家賃：29,000円／月（共益費3,000円）
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駐車場：月極 4,500円
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その他費用：退去時清掃費32,000円、解約金あり（短期退去時）
・民泊適正評価
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立地：★★☆☆☆（駅徒歩圏だが観光地から遠い）
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物件状態：★★☆☆☆（築54年、設備更新必要）
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収益性：★★★☆☆（家賃安だが集客力に課題）
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許容用途：★★★★☆（民泊・外国人・法人契約可）
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総合評価：2.5 / 5（安さは魅力だが慎重な見極めが必要）
・契約前に確認するポイント
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消防法・用途地域の確認
→連棟長屋のため、消防設備が民泊用途に対応できるかは現地確認必須。 -
近隣住民の理解
→戸建て連棟のため、騒音トラブルが発生すると即苦情につながる恐れあり。 -
設備の更新状況
→給湯器は新品だが、他の水回りやエアコンなどの状態もチェックを。 -
インバウンド対応
→外国人OKとなっているが、英語案内・Wi-Fi設備の有無は要確認。
・周辺地域の平均稼働率（参考値）
蒲郡市全体では、観光エリア（ラグーナ蒲郡周辺）に限定すれば年間稼働率40〜50％程度。
ただし、形原町は観光スポットからやや離れており、稼働率20〜30％に落ち込む可能性が高いです。
・運営した場合の想定年間利益（概算）
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【1泊単価】：4,000円程度（2名想定）
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【年間稼働率】：30％想定（観光地外）
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【年間稼働日数】：約110日
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【年間売上】：4,000円 × 110日 = 440,000円
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【年間コスト】：
- 家賃＋共益費：384,000円（32,000円×12ヶ月）
- 光熱費・清掃費・Wi-Fi等：年間約100,000円
- 合計コスト：484,000円 -
【年間利益】：−44,000円（赤字）
・想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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月額貸し（マンスリー）に転換
→観光集客が見込めないなら、研修・出張者向けのマンスリー契約にすることで空室リスクを下げられます。 -
作業場・ワーケーション施設としての訴求
→DIY可・法人契約可を活かし、テレワーク拠点や事業利用（撮影スタジオ、アトリエ）として活用。 -
地域イベント・花火大会時期の短期集中型運用
→形原温泉あじさい祭りなど地元イベントに合わせて短期運営すれば、単価アップ＆稼働率上昇も狙えます。
・まとめ：安さだけで判断せず、慎重に判断を！
家賃2.9万円という破格の安さは魅力ですが、蒲郡市形原町という立地・築年数・集客ポテンシャルを冷静に見極める必要があります。うまく運営できればローリスクな投資ですが、集客戦略や用途の工夫なしでは赤字に陥る可能性も。民泊を始めるなら、最低限のリフォームや用途変更も視野に入れた計画が重要です。