【物件情報】
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所在地：大阪府岸和田市南上町
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最寄駅：南海本線「蛸地蔵駅」徒歩2分
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築年数：築65年
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間取り：2DK（48.46㎡）
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販売価格：1,490万円
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主な設備：綺麗な庭、デッキ、オートバス、温水洗浄便座、システムキッチン、独立洗面台、収納スペース
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周辺施設：ファミリーマート（徒歩8分）、スーパー（徒歩10分）、南公園（徒歩1分）、岸和田城（徒歩10分）
【民泊適正評価】
★★☆☆☆（2/5）
メリット：
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駅徒歩2分という立地は非常に魅力的。
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関西空港まで約20分、難波まで約34分と、インバウンド需要を見込めるエリア。
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周辺に観光スポット（岸和田城、二色の浜）もあり、一定の集客は期待可能。
デメリット：
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築65年と非常に古く、リノベーションが必須。耐震補強や水回りの更新が必要な可能性大。
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2DKで48㎡と狭いため、宿泊人数は最大でも3〜4名程度に制限される。
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購入価格が1,490万円と高めで、初期投資に見合った利益を得るには工夫が必要。
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岸和田はだんじり祭以外は観光需要が安定しにくい地域でもある。
【契約前に確認するポイント】
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物件の構造（木造or軽量鉄骨）と耐震診断の有無
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リフォームの必要箇所とその見積もり
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地元自治体（岸和田市）の民泊営業に関する条例や規制（特に住宅宿泊事業法 or 旅館業法の適用）
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過去の修繕履歴および白蟻等の被害歴
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駐車スペースの有無（家族旅行の需要を取り込むには重要）
【周辺地域の平均稼働率】
民泊仲介プラットフォームAirDNA等のデータによると、岸和田市の平均稼働率は30〜40％程度。大阪市内の中心部（60〜80％）と比べると明らかに劣り、閑散期の影響も大きい。特に平日の稼働率が低いため、だんじり祭などイベントシーズン以外は集客に苦労する。
【運営した場合の想定年間利益】
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平均稼働率：35％
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1泊あたり宿泊費：¥8,000（最大4名想定）
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想定年間売上：¥1,022,000（8,000円×127泊）
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年間運営コスト（光熱費、清掃、民泊管理代行費、固定資産税等）：約¥600,000
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年間利益：¥422,000（※初期投資1,490万円を考慮すると利回り約2.8％）
【想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア】
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高稼働シーズン特化型運営：
だんじり祭、夏の海水浴シーズン、秋の紅葉シーズンに料金を大幅に上げ、繁忙期に集中して運用する。 -
中長期滞在プランを導入：
海外旅行者やワーケーション需要を取り込むため、週単位・月単位の割引プランを設ける。 -
物件コンセプトを明確化：
「昭和レトロな庭付き一軒家」「和風庭園付きの静かな宿」など、競合との差別化を図ることで単価アップを狙う。 -
地域連携・体験提供：
岸和田市内の地元体験（祭り、漁業、歴史散策）などを組み合わせた体験型民泊としてブランディングする。
【総評】
アクセスや庭付きといった点では光る魅力を持つ物件ですが、築古・狭小・高額という三重苦がのしかかっており、民泊運営で安定した利益を出すのは容易ではありません。岸和田の地元イベントや自然を活かして、「テーマ性のある民泊」として構築する努力がなければ、購入価格を回収するまでに相当な年数を要する可能性があります。慎重な検討をおすすめします。