物件情報
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所在地：東京都豊島区北大塚２丁目
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交通：JR山手線 大塚駅 徒歩3分、都電荒川線 巣鴨新田駅 徒歩5分
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賃料：27.5万円／月
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管理費：なし
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礼金：2ヶ月
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保証金：4ヶ月（解約時1ヶ月分償却）
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面積：75.07㎡（約22.7坪）
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構造・階数：SRC造 地上5階地下1階建ての4階部分
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築年数：1997年10月（築約28年）
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契約形態：定期借家契約（2年）
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備考：スケルトン、耐震構造（新耐震基準）、飲食店可、民泊可
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民泊適正評価
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立地：◎
山手線沿線・大塚駅徒歩3分は訪日外国人にもわかりやすい好立地。新大久保や池袋へのアクセスも良好。 -
物件仕様：△
スケルトン状態で設備はほぼゼロ。民泊として利用するには内装工事や家具・家電の導入などで初期費用が大きく膨らむ。バストイレ別なのはプラスだが、4階でエレベーターの有無も未記載。 -
コスト面：×
家賃27.5万円は、民泊運営においてはかなりのハードル。保証金4ヶ月＋礼金2ヶ月で初期費用はざっくり250万円以上に。損益分岐点が非常に高い。
契約前に確認するポイント
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エレベーターの有無
4階という立地条件に対し、エレベーターがなければ顧客満足度に影響。 -
建物の管理規約
民泊利用はオーナー許可だけでなく、建物の管理組合規定や消防法の適合も要確認。 -
内装・設備工事の範囲
スケルトン状態なので、エアコンの追加、シャワー室の改修、水回りの工事にどの程度費用がかかるかを事前に把握すべき。
周辺地域の平均稼働率
豊島区エリアの簡易宿所（旅館業法に基づく民泊）およびAirbnb掲載物件の稼働率は**年間平均65〜75%**前後。
特に山手線沿線の物件はインバウンド需要も高く、週末やイベント時期は90%を超えることもあるが、競合も多い点に注意。
運営した場合の想定年間利益
【条件】
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平均宿泊単価：15,000円（1泊2名）
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稼働率：70%
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年間稼働日数：約255日
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年間売上：約3,825,000円
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家賃：3,300,000円（27.5万 × 12ヶ月）
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光熱費・清掃費・OTA手数料：約800,000円
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内装 amortization（3年で分割償却想定）：約700,000円/年
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合計コスト：約4,800,000円
→ 想定年間損益：約▲975,000円（赤字）
想定利益が低い場合の改善アイデア
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内装を極力ミニマルに抑える：家具・家電は中古品活用、デザインもモノトーンで統一して低コストに
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複数人対応（4人以上）できるレイアウトに改装：75㎡あるためファミリー・グループ対応にすれば単価アップが可能
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長期滞在向けに変更：月額サブスクリプション型宿泊（ウィークリー／マンスリー）にして稼働安定化
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シェア運営：他の民泊ホストやインフルエンサーと共同運営し集客力を強化
総評（辛口コメント）
豊島区北大塚の本物件は、立地だけを見れば文句なしの好条件ですが、家賃の高さ・初期費用の重さ・スケルトン状態という三重苦が重くのしかかります。個人が単独で参入するにはリスクが大きく、よほどの資金力・運営スキル・戦略がなければ赤字運営に陥る可能性が高い物件です。
本気でこの物件を活かしたいのであれば、内装費用の極小化＋高単価客の取り込み＋高稼働維持をすべて両立させる必要があります。それができないなら、他の物件を検討したほうが無難です。