物件情報
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所在地：東京都中野区沼袋3丁目
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交通：西武新宿線「野方」駅 徒歩8分、「沼袋」駅 徒歩5分
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賃料：10万円
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管理費：なし
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敷金/礼金：2ヶ月 / 3ヶ月（事業用契約時）
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保証金：なし（解約時1ヶ月分償却）
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間取り：4K（和4.5、洋4、洋3、洋3、K）
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面積：38㎡
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築年数：1983年（築42年）
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構造：木造2階建
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契約形態：定期借家（2年）、再契約相談可
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その他：民泊相談可、ルームシェア可、外国籍入居可、事務所利用相談、用途地域により営業日制限あり
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民泊適正評価
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立地：◯
野方・沼袋エリアは観光地ではないが、新宿からのアクセスがよく、落ち着いた住宅地。外国人バックパッカーやロングステイ型の利用者に向けた民泊には向いている。 -
建物状態：△〜×
築42年の木造戸建。耐震基準や老朽化に懸念あり。内装写真からは一部改装されているようだが、バス・トイレなどの水回りの更新状況は不明。断熱・防音性にも疑問が残る。 -
設備：△
バストイレ別、2口ガスコンロ設置可、エアコンあり。ただし居室が小さく、キッチン含め全体的に狭い。ファミリー向けよりも単身〜2人利用向き。 -
法的制限：×
用途地域が住居専用地域のため、「土日しか営業できない可能性がある」との記載。これは旅館業申請が通らない、または週末限定の特区民泊（180日規制）に該当する恐れがあるため、大きなマイナス要素。
契約前に確認するポイント
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旅館業取得の可否
用途地域が住居専用地域のため、旅館業許可取得ができない可能性大。行政に事前確認必須。 -
消防・建築基準の適合状況
築年数が古く、スプリンクラーや非常灯などの設置義務が発生する可能性あり。改修費用も含めて見積もりたい。 -
定期借家契約の更新条件
2年後に再契約できるかどうか不確定要素あり。長期運営を見込むなら慎重な確認を。
周辺地域の平均稼働率
中野区エリアの民泊稼働率は年間平均65%前後。大久保・高円寺などと比べるとやや劣るが、閑静な住宅街を好む訪日客や長期滞在者には一定の需要がある。週末利用に特化すれば短期集中で高稼働を狙う戦略も可能。
運営した場合の想定年間利益
【条件】
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宿泊単価：9,000円（2名利用）
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稼働率：65%（約238日／年）
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年間売上：約2,142,000円
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年間家賃：1,200,000円
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清掃費・光熱費・手数料：約500,000円
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その他雑費・備品・保険：約200,000円
→ 年間想定利益：約242,000円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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平日稼働を増やす：ビジネス用途やマンスリー契約に柔軟対応し、空室ロスを減らす
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撮影スタジオ・レンタルスペース併用：日中を民泊以外の時間貸しに活用（近隣との関係に注意）
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家具付きマンスリー化：180日運用に合わせ、残りの期間は家具付き短期賃貸として切り替え可
総評
賃料10万円という点は確かに魅力的で、民泊用の一軒家物件としては都内最安レベルとも言える価格帯です。しかし、築42年という建物の老朽化や、**「土日しか営業できない可能性がある」**という法律上の制約が大きなネック。常時営業の民泊として安定した収益を上げるのは難しく、副業・週末限定運用・短期滞在用途との併用でなんとか利益が出るかというレベルです。
民泊初心者にはおすすめしにくい物件であり、すでに複数拠点で運営している中・上級者がポートフォリオの一部としてリスクを承知で取り入れるなら、検討の余地ありといったところでしょう。
※本記事は公開時点の情報を元に作成しております。契約前には必ず管理会社・自治体へ最新情報をご確認ください。