■物件情報
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【物件名】荒井アパート 201号室
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【所在地】北海道小樽市山田町3-25（寿司屋通りから徒歩2分）
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【交通】JR函館本線「小樽駅」から徒歩圏（具体距離記載なし）
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【賃料】月額3,000円（6ヶ月間）／7ヶ月目以降6,000円
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【敷金・礼金】ゼロゼロ
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【面積】約50㎡
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【間取り】2LDK
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【構造】2階建てアパートの2階
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【築年数】不明（築古）
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【水回り】キッチン・トイレ使用不可（現状貸し）
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【その他条件】転貸可、DIY可、事務所・倉庫・秘密基地利用可
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【URL】ジモティー物件ページ
■民泊適正評価（5段階）
立地：★★★☆☆
小樽の中心エリア「寿司屋通り」から徒歩2分という立地は魅力的。観光客も多く、エリアとしては集客ポテンシャルあり。
設備：★☆☆☆☆
キッチン・トイレが使用不可。つまり「生活」ができない状態。これは民泊以前に、人が泊まる場所として根本的に不適。上下水道・排水経路の整備が前提条件。
建物の状態：★☆☆☆☆
築古かつ「傾きあり」と明記。リフォーム前提でも耐震や安全性に疑問が残る。民泊に必要な消防法・旅館業法の要件を満たすには相当な改修が必要。
家賃・コスト：★★★★★
6ヶ月3,000円、以降6,000円という賃料は破格。倉庫用途としては優良案件だが、民泊化には数十万円〜100万円規模の初期投資を覚悟すべき。
総合評価：★★☆☆☆（2.2/5）
立地と家賃は良いが、それ以外の条件が厳しすぎる。趣味や事務所として使うのが現実的で、民泊は相当な改修予算と行政対応が必須。
■契約前に確認するポイント
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小樽市の旅館業許可の取得条件（用途地域・構造・設備）
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水回りの復旧にかかる費用と工事の可否（排水・浄化槽の状態）
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建物の傾き・構造安全性（自治体の建築確認・検査が通るか）
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近隣住民からのクレームリスク（騒音・ゴミ・駐車問題）
■周辺地域の平均稼働率（小樽市中心部）
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観光地エリア（小樽運河近辺）では稼働率 60〜75％
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寿司屋通り周辺の物件も、条件が整えば 好稼働 が期待できる
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ただし、無許可営業の取り締まりが強化されており、違法運営は高リスク
■運営した場合の想定年間利益（※理論値、現実的には実現困難）
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【前提】
宿泊料金：1泊8,000円（観光エリア想定）
稼働率：60％（219泊/年） -
【年間売上】
8,000円 × 219泊 = 1,752,000円 -
【想定支出】
家賃：6,000円 × 12ヶ月 = 72,000円
光熱費・清掃・OTA手数料等：約400,000円
水回り復旧＋消防設備等初期費用：約1,500,000円（初年度のみ） -
【初年度想定利益】
1,752,000円 − 72,000円 − 400,000円 − 1,500,000円 = ▲220,000円（赤字）
■利益を出すためのアイデア
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長期賃貸への切り替え：ワーケーション需要に対応し、30日以上の中長期滞在に限定
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自分で住みながら副収入狙い：「1部屋を倉庫、もう1部屋をシェア民泊」など柔軟運用
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DIY・YouTube発信型民泊：セルフリノベで改修過程を発信し、集客に活かすブランディング型運用
■まとめ｜「家賃が安いから」は通用しない。法律と設備が最大の壁
この物件は、一見すると夢のような家賃で民泊を始められそうに見えますが、民泊は「寝られる部屋があるだけ」では運営できません。水回りの使用不可、築古、傾き、消防・建築基準法のクリアなど、想像以上に高いハードルがあります。
結論として、この物件は**「DIY好きな方向けの趣味物件」や「事務所・倉庫」用途としては最高のコスパですが、民泊として本気で使うにはリスクと初期投資が重すぎる**のが現実です。
“安物買いの銭失い”にならないためにも、投資としての冷静な判断をおすすめします。