■物件情報
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【所在地】三重県伊賀市（詳細非公開）
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【交通】JR関西本線「新堂駅」
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【家賃】月額35,000円
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【管理費等】なし
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【敷金・礼金】ゼロゼロ
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【間取り】4LDK以上（100㎡超）
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【築年数】非記載
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【駐車場】1台無料
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【利用可能用途】事務所、法人登記、民泊、ペット可、ルームシェア、生活保護、外国人歓迎
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【保証会社】加入必須
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【URL】物件ページ（ジモティー）
■民泊適正評価（5段階）
立地：★★☆☆☆
伊賀市は忍者の里として有名な観光地ではあるものの、年間を通じた観光客数はそれほど多くなく、集客力に限界がある。最寄りの新堂駅もローカル線で利便性に欠ける。
設備・広さ：★★★★☆
4LDK以上で100㎡超という広さは、グループ旅行やファミリー向けに適している。トイレや水回りの状態が良ければ、長期滞在型民泊にも適用可能。
建物状態：？？？
築年数は不明。写真や詳細も掲載されておらず、リフォームの必要性や設備の老朽度は現地確認が必須。格安物件にありがちな「リフォーム地獄」の可能性も。
家賃・コスト：★★★★★
固定費は驚異の安さ。月額3.5万円で100㎡以上を借りられるのは、ほぼ奇跡的。ただし「安い＝儲かる」ではないことは肝に銘じるべき。
総合評価：★★★☆☆（3.2/5）
費用面では文句なし。ただし立地と観光ニーズの弱さ、物件詳細の不透明さがネック。「DIYできる人」「低コストで長期運用できる人」向け。
■契約前に確認するポイント
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民泊運営に必要な旅館業許可の取得可能性（用途地域・消防設備）
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建物状態・水回り・外壁・屋根などの老朽化状況
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民泊以外の**収益化プラン（ルームシェア、企業の社宅利用など）**の検討
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Wi-Fi、家具、家電の整備コスト（なければすべて自費）
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近隣住民とのトラブルリスク（音、ゴミ、駐車）
■周辺地域の平均稼働率（伊賀市）
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民泊サイト掲載物件数は非常に少ない
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稼働率の目安：30〜40％程度（市内中心部でも低め）
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高稼働を狙うには、「忍者体験」や「農泊」などの体験型プランとの連動が不可欠
■想定年間利益（目安）
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【前提条件】
宿泊料金：1泊8,000円（最大5人宿泊）
稼働率：35％（128泊/年） -
【年間売上】
8,000円 × 128泊 = 1,024,000円 -
【年間支出】
家賃：35,000円 × 12ヶ月 = 420,000円
水道光熱費・清掃・OTA手数料等：約250,000円
家具・家電初期費用：約300,000円（初年度のみ） -
【初年度利益】
1,024,000円 − 420,000円 − 250,000円 − 300,000円 = 54,000円（黒字だが微妙） -
【2年目以降利益】
1,024,000円 − 420,000円 − 250,000円 = 354,000円（コスパは良）
■想定利益が低い場合の改善策
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「忍者民泊」「武家屋敷体験」などコンセプト重視で差別化
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都市圏からの中長期滞在者（ワーケーション）向けにPR
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企業研修・出張利用を狙ったB2B型運用（法人登記可を活かす）
■まとめ｜「民泊OK」の文字に飛びつく前に、立地と設備の現実を見よ
この物件は、確かに夢があります。広くて安く、自由度が高く、初期投資も抑えられる――しかしその裏には、地方ならではの集客の難しさや、物件の状態によるトラブルリスクが潜んでいます。
安く始められるのは大きな魅力ですが、「誰に」「どうやって」泊まってもらうかの戦略なしには、儲からないだけでなく、失敗するリスクも高いです。
「やってみたい」から「続けられる」に変えるためには、戦略と現地確認が必須です。