■物件情報
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【物件名】（名称なし）
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【所在地】東京都渋谷区広尾3丁目
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【賃料】月額 275,000円
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【管理費等】なし
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【敷金/礼金】2ヶ月 / 1ヶ月
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【償却】2ヶ月
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【使用面積】21.02㎡（約6.36坪）
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【構造・階数】RC造 5階建の1階部分
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【築年月】2018年5月（築7年）
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【アクセス】広尾駅・表参道駅 徒歩13分、恵比寿駅 徒歩18分
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【URL】物件詳細ページ（OCN）
■民泊適正評価（5段階）
立地：★★★★★
広尾・表参道・恵比寿という都内屈指の高級エリアに囲まれ、都心観光の拠点としては申し分なし。特にインバウンド客にとってはブランド価値が高いエリアです。
面積・広さ：★☆☆☆☆
21㎡という狭小スペースは、宿泊者1〜2名が限界。グループ・家族旅行者を取り込むことはほぼ不可能です。家具配置や動線設計に工夫が求められます。
家賃・固定費：★☆☆☆☆
面積の割に家賃27.5万円（坪単価4.33万円）は高すぎる印象。償却2ヶ月分を含めた実質的な契約コストも重く、回収には高稼働＆高単価が前提条件。
設備：★★★☆☆
エアコン、バストイレ別、洗濯機置場、追い焚き機能など、基本的な設備は揃っているが、民泊用として考えると面積の狭さが設備以上に大きな課題に。
総合評価：★★☆☆☆（2.6/5）
立地の一点突破型物件。利回りは厳しめで、戦略なしでは赤字リスクも。ビジネス旅行者向けの高単価短期運用に特化すべき。
■契約前に確認するポイント
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用途地域と建物の管理規約で民泊・簡易宿所の許可が可能か確認
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民泊プラットフォーム（Airbnb等）での周辺競合物件の料金水準とレビュー
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防音性能・騒音トラブル回避策（1階なので近隣店舗・住人との関係性確認）
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レイアウト変更可否・共用部分の使用制限（共用スペース相談可とあるが範囲は要確認）
■周辺地域の平均稼働率（渋谷区中心部）
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平均稼働率：65〜75％（エリアと物件グレードにより大きく差あり）
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広尾3丁目周辺はホテル需要が高く、1泊15,000円以上でも稼働可能な市場あり
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ただし狭小・高額物件は競争が激しく、レビュー評価によって稼働率が左右されやすい
■運営した場合の想定年間利益（試算）
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【前提】
宿泊料金：1泊18,000円
稼働率：70％（約255泊/年） -
【年間売上】
18,000円 × 255泊 = 4,590,000円 -
【年間支出】
家賃：27.5万円 × 12ヶ月 = 3,300,000円
光熱費・清掃・OTA手数料等：約900,000円 -
【想定年間利益】
4,590,000円 − 3,300,000円 − 900,000円 = 390,000円（約32.5万円）
■想定利益が低い場合の改善策
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長期滞在・リピーター向けマーケティング： 医療ツーリズム、語学学校生など特定ターゲットに特化
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インフルエンサー向け“撮影スタジオ型民泊”： おしゃれ内装＆好立地を活かして短時間貸しも検討
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平日と週末で料金差を調整し稼働最適化： 平日割引＆週末プレミア価格で売上の最大化を狙う
■まとめ｜“超一等地”ゆえに問われる戦略力
渋谷区広尾のこの物件は、立地だけ見れば文句なし。だが、21㎡という狭さと高家賃という「条件付きの魅力物件」です。民泊運営を成功させるには、差別化・高単価・低コスト運営のバランスが不可欠。漠然と運営すれば赤字になる典型例とも言えるため、事前の収支シミュレーションと戦略設計が非常に重要です。
民泊ビジネスは「立地がすべて」ではありません。「立地＋戦略」がなければ、生き残ることはできません。