物件情報
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【URL】物件詳細はこちら
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【住所】東京都練馬区富士見台3丁目
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【最寄り駅】西武池袋線「練馬高野台」駅 徒歩3分
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【間取り】3LDK（和6、洋6・6、LDK8）
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【専有面積】73.68㎡
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【築年】1997年（築28年）
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【賃料】月額280,000円（管理費なし）
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【初期費用】敷金3ヶ月・礼金1ヶ月・更新料1.25ヶ月
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【設備】家具家電付き、エアコン、追焚機能、独立洗面台、バルコニー他
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【特記事項】民泊許可取得済・事務所使用可・即入居可
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★★★☆（駅徒歩3分、池袋までアクセス良好）
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設備：★★★★★（家具家電付きですぐに運営可能）
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費用：★☆☆☆☆（家賃が高すぎて利益が出にくい）
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周辺環境：★★★☆☆（住宅街のため騒音などには注意）
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総合評価：★★☆☆☆（初期投資額に対して回収が難しい）
契約前に確認するポイント
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近隣住民からの苦情リスク：住宅街に位置しており、宿泊者の騒音やゴミ出しルール違反がトラブルの火種になりやすい。
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想定稼働率とのギャップ：観光地ではないため、年間稼働率は低め。週末型の運営になる可能性が高い。
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保証会社加入必須：賃料の60%～を初期保証料として要するため、初期費用が重くなる。
周辺地域の平均稼働率
練馬区は住宅エリアが多く、観光需要は23区内でも控えめ。民泊プラットフォームのデータによると、平均稼働率は年間40〜50％程度。平日は稼働が落ち込む傾向にあり、週末・連休に集中するスタイル。
運営した場合の想定年間利益（概算）
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【想定宿泊費】18,000円／泊（3LDKとしてやや高単価設定）
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【年間稼働日数】180日（稼働率約50%）
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【年間売上】約324万円
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【年間家賃】336万円（28万円 × 12ヶ月）
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年間利益：▲12万円（赤字）＋運営コスト・光熱費・清掃費などは別途発生
想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在者向けにシフト：外国人ビジネスマンや国内移住者向けに1週間〜1ヶ月の中期滞在プランを設定し、稼働率の底上げを狙う。
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レンタルスペース併用：日中はワークショップやマッサージルーム、撮影スタジオとして貸し出すことで副収入を確保。
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ペット同伴民泊に特化：ペット相談可の希少性を活かして、「ペットOK民泊」として差別化を図る。
まとめ
練馬高野台駅徒歩3分という立地と、家具家電・民泊許可付きという「スタートしやすさ」は魅力的ですが、月額家賃28万円は民泊運営にはかなり厳しい水準です。観光地でも繁華街でもないエリアで、これだけの固定費を回収するには相当な工夫が求められます。「楽して儲けたい」タイプのオーナーにはおすすめできない物件ですが、企画力・運営力に自信のある方ならチャレンジする価値はあるかもしれません。