物件情報
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【URL】物件詳細はこちら
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【住所】大分県由布市湯布院町川南
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【最寄り駅】JR久大本線「由布院駅」徒歩14分
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【賃料】月額220,000円
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【管理費】なし
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【敷金／礼金】なし／なし
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【保証金】なし
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【面積】118.08㎡（約35.7坪）
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【構造】木造2階建（築44年）
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【契約形態】普通借家契約（2年）
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【設備】なし（浴室・シンクなし）、スケルトン、駐車場付き
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【特記事項】自由にリフォーム可・現状渡し・仲介手数料不要・将来売買可
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★★☆☆（由布院駅圏内、県道沿い）
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設備：★☆☆☆☆（浴室・キッチンなしのスケルトン状態）
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費用：★★☆☆☆（家賃は割高、リフォーム費が別途）
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周辺環境：★★★★☆（由布岳の眺望・水路の自然音あり）
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総合評価：★★☆☆☆（ロケーションは良いが、運用開始までが遠い）
契約前に確認するポイント
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建築基準・消防・旅館業法の要件：浴室・シンクなしでは旅館業許可は取得できません。宿泊施設として運用するには建築申請や水回り整備が必須。
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老朽化の程度と改修見積もり：築44年、現況渡し。柱や屋根の状態によっては全面改築に近い工事が必要になる可能性あり。
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冬季の気候：湯布院は冬季寒冷地。断熱・暖房工事を想定しておかないと寒すぎて宿泊需要が落ちる懸念も。
周辺地域の平均稼働率
湯布院町の年間平均稼働率は60〜70％程度と高め。週末や連休は予約が取りづらく、リピーターも多い人気観光地。ただし供給過多気味で、競合との差別化が重要です。
運営した場合の想定年間利益（概算）
※最低限の水回り・内装工事を済ませ、2名宿泊の1室運営として仮定
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【想定宿泊費】13,000円／泊（湯布院エリア標準）
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【年間稼働日数】220日（稼働率60%）
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【年間売上】約286万円
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【年間家賃】264万円（22万円 × 12ヶ月）
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【その他運営費】約60万円（光熱費・清掃費・OTA手数料等）
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年間利益：▲38万円（赤字）＋初期改装費用 約300〜500万円以上
想定利益が低い場合の改善案
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カフェ併設型の複合施設にする：1階に地元食材を使った小さなカフェ、2階を民泊スペースにすることで収益多角化。
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中長期滞在型＋ワーケーション需要を狙う：温泉街とは異なる静かな宿泊体験＋Wi-Fi完備で働ける環境を整備。
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体験型コンテンツを企画：「DIYで直した宿に泊まれる」など、ストーリーのある宿としてSNSで話題化を狙う。
まとめ
湯布院の物件としては広くてポテンシャルがある一方、現状のままでは宿泊施設として機能しません。設備ゼロ・老朽化・初期コスト大という難点を理解した上で、自己資金に余裕があり、リノベーションを楽しめるタイプの方にとっては、「湯布院で宿を自分で一から作る」という夢を形にできる希少なチャンスです。夢追い型チャレンジャー向けの物件と言えるでしょう。