物件情報
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【URL】物件詳細はこちら
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【住所】京都府城陽市寺田市ノ久保2-229
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【最寄り駅】JR奈良線「城陽駅」徒歩14分
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【家賃】月額23,000円（フリーレント3ヶ月）
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【管理費】なし
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【敷金・礼金】なし・なし
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【間取り】不明（延床40.48㎡・木造2階建）
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【築年数】築57年（1970年築）
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【現況】お風呂使用不可・リフォーム前・中の状態悪い
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【契約形態】定期借家（2年）
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【ペット・楽器可】相談可能
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★☆☆☆（駅徒歩14分は地方としては悪くないが観光地ではない）
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設備：★☆☆☆☆（お風呂なし・古屋）
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費用：★★★★☆（家賃は激安）
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自由度：★★★★★（DIY自由・何でもOKな柔軟さ）
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総合評価：★★☆☆☆（DIY前提で運営ハードル高い）
契約前に確認するポイント
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建築基準・消防法・旅館業法の適合性：現状では絶対に許可が下りない状態。水回り・排水・換気設備の新設が必要。
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外壁・屋根の老朽化：室内リフォーム以前に、外部構造の耐久性確認が必要。
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用途地域と近隣住民の理解：城陽市では民泊への理解度が低く、トラブルになる可能性もある。
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上下水道の状態確認：旧住宅では配管老朽化が多く、費用のかさむポイント。
周辺地域の平均稼働率（民泊）
城陽市のような郊外・準住宅地域での民泊稼働率は30〜40%程度が現実。京都市中心部のような高稼働は見込めません。また、観光資源も乏しく、集客には相当な工夫が必要です。
運営した場合の想定年間利益（概算）
※2名用1室として、必要最低限の改装を実施した場合
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【宿泊単価】5,500円（周辺民泊相場より）
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【稼働率】35％（年間128日程度）
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【年間売上】約70万円
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【年間家賃】約23万円（初年度は3ヶ月無料でさらに低下）
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【運営費・光熱費・OTA手数料】約25万円
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【最低限の改修費】約200万円（浴室新設・内装・電気・水道等）
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年間利益：＋22万円（初期費用回収に約10年）
想定利益が低い場合の改善案
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中期滞在者向けに活用：DIY好きな外国人バックパッカーや、長期ワーホリ滞在者向けに家具付きで月5万円程度の賃貸。
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地域体験型民泊に特化：「田舎で暮らす体験」を売りにする体験コンテンツ型（農作業・DIY体験など）で高単価を狙う。
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シェアハウスやアトリエ利用：宿泊にこだわらず、作業スペース・倉庫・アトリエ兼用など多用途運用も視野に。
まとめ
家賃2.3万円＋フリーレント3ヶ月という破格の安さは確かに魅力ですが、この物件は「住める状態」ではなく「再生する覚悟」が前提のDIY再建型物件です。民泊として利益を出すには、改装コストを大幅に抑えつつ、地域にあった独自のコンセプトで勝負する必要があります。
手間と時間、体力と情熱が求められるため、「儲けたい人」よりも「自分で宿を作ってみたい」「古家再生が趣味」という方向け。超上級者向けのチャレンジ物件と位置づけられるでしょう。