物件情報
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【URL】物件詳細はこちら
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【住所】京都市中京区（詳細非公開）
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【最寄り駅】JR「二条駅」・阪急「大宮駅」いずれも徒歩圏内
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【家賃】99,000円
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【管理費】なし（記載なし）
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【敷金・礼金】1ヶ月・2ヶ月
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【間取り】1K
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【面積】20㎡
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【建物種別】マンション（階数・築年不明）
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【民泊適用】可（事前アンケート制）
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★★★☆（観光・交通アクセスともに優秀）
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設備：★★★☆☆（間取りが狭く、2名までが限界）
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費用：★★☆☆☆（家賃9.9万円は1Kとしては割高）
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周辺環境：★★★★☆（観光客ニーズは高いが競合も多い）
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総合評価：★★★☆☆（初心者が収益化するにはやや難易度高め）
契約前に確認するポイント
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京都市の民泊規制（条例）：中京区は「住居専用地域」も含まれるため、民泊運営可能日数や時間帯制限などの制約がある場合あり。用途地域と条例確認が必須。
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建物の管理規約：マンションの場合、建物全体で民泊禁止規約がある可能性も。事前に管理組合やオーナーと調整を。
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収益と固定費のバランス：1Kで1泊8,000円以上取るのは難しく、稼働率が高くても収益性はシビア。
周辺地域の平均稼働率
京都市中心部では、平均稼働率60〜70%程度をキープする物件もありますが、それは条件の良い物件に限られます。競合が多いため、1K規模で無名物件の稼働率は50％前後と見るのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益（概算）
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【想定宿泊費】6,500円／泊（1〜2人利用、周辺相場）
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【年間稼働日数】180日（稼働率50%）
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【年間売上】約117万円
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【年間家賃】118.8万円（9.9万円 × 12ヶ月）
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【その他運営費】約25万円（清掃費・OTA手数料・光熱費等）
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年間利益：▲26.8万円（赤字）
想定利益が低い場合の改善案
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長期滞在者向けに転用：留学生や海外のリモートワーカーをターゲットに、中長期滞在プランで月15万円以上を狙う。
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テーマ性のある内装で差別化：「和風ミニマル」や「町家風」など、写真映えする内装に改装し、宿泊単価UPを狙う。
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レンタルスペース兼用：日中は撮影スタジオやワークショップ会場として貸し出すことで、宿泊以外の収益も確保。
まとめ
二条・大宮という京都観光の人気エリアに位置する点は大きな魅力ですが、家賃9.9万円に対する利益性はかなり厳しい物件です。民泊可能とはいえ、京都市の条例やマンション管理規約など、不透明なリスクも多く、初心者が手を出すにはやや難易度が高めの物件。資金に余裕があり、リスクを取って京都での運営を経験したい中〜上級者向けと言えるでしょう。利益目的ではなく、「京都で自分の宿を持ってみたい」夢を叶える物件として検討するのが現実的です。