物件情報
東京都杉並区松庵2丁目 西荻窪駅 貸店舗・事務所
物件詳細(OCN不動産)
-
住所:東京都杉並区松庵2丁目
-
最寄り駅:JR総武・中央緩行線「西荻窪」駅 徒歩13分/JR中央本線「吉祥寺」駅 徒歩20分
-
賃料:月額24.2万円(管理費なし)
-
敷金・礼金:敷金なし、礼金1ヶ月、保証金3ヶ月(飲食利用時は保証金6ヶ月)
-
使用面積:33.1㎡(約10坪)、メゾネット構造(地上1階・地下1階)
-
築年数:1973年5月(築約52年)
-
設備:トイレのみ、現況カフェバー居抜き
-
契約条件:指定保証会社・保険加入必須、民泊相談可
民泊適正評価
評価:★★☆☆☆(2/5)
良い点
-
「民泊相談可」である点は貴重
-
カフェバー居抜きなので内装投資を抑えられる可能性あり
-
吉祥寺エリアが徒歩圏という付加価値
悪い点
-
月額24.2万円は面積と立地に対してかなり割高
-
西荻窪駅から徒歩13分はアクセスに難あり。観光客が選びにくい
-
建物が築50年以上で設備面の老朽化が懸念
-
面積が33.1㎡と狭く、複数人向けの宿泊運営には不向き
契約前に確認するポイント
-
建物管理状況と老朽化リスク(築年数を考慮)
-
近隣住民とのトラブル防止策(住宅密集地で騒音問題の可能性あり)
-
消防法や建築基準法の適合性(特に地下1階の宿泊利用可否)
-
許認可の取りやすさ(住宅宿泊事業での申請が現実的)
-
現況居抜きの内装内容(改修にかかる費用感)
周辺地域の平均稼働率
杉並区全体では民泊の年間平均稼働率は約45〜55%程度。
吉祥寺エリア周辺の人気物件は60%前後も見込めるが、当物件は駅からの距離・観光資源との接続の悪さにより、想定稼働率は40〜45%程度が妥当。
運営した場合の想定年間利益(住宅宿泊事業=180日運用)
項目 | 金額 |
---|---|
想定稼働日数 | 180日(法令上の上限) |
平均宿泊単価 | 10,000円(1組2名) |
年間売上 | 約180万円 |
家賃 | 約290万円(24.2万円×12ヶ月) |
光熱費・清掃費等 | 約60万円 |
その他経費(保険・Wi-Fi等) | 約20万円 |
年間利益 | 約▲190万円(赤字) |
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
-
月額家賃交渉(20万円以下に引き下げられれば黒字化の可能性あり)
-
定期借家契約で短期利用(数ヶ月限定)を提案
-
民泊ではなくシェアオフィスやデイユース向けの用途へ転換
-
YouTubeスタジオや配信向けレンタルスペースとして運用
-
飲食+体験型イベント(英会話バー、地域文化紹介)との複合運営
結論:個人民泊運営にはハードルが高い物件
杉並区松庵のこの物件は、「民泊相談可」というレアな条件ではあるものの、高額な家賃と不便なアクセス、そして物件の老朽化という三重苦により、一般的な民泊運営では収益化が極めて難しいと判断されます。
どうしても運用する場合は、単なる宿泊ではなく**多用途運営(複合型レンタルスペースなど)**を視野に入れる必要があるでしょう。
採算が合わない民泊物件を掴まないためにも、現地視察と収支シミュレーションは必須です。