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【杉並区松庵・民泊相談可】西荻窪駅徒歩13分の居抜き物件をレビュー|利益が出るか徹底検証

物件情報
東京都杉並区松庵2丁目 西荻窪駅 貸店舗・事務所 物件詳細(OCN不動産)

  • 住所:東京都杉並区松庵2丁目

  • 最寄り駅:JR総武・中央緩行線「西荻窪」駅 徒歩13分/JR中央本線「吉祥寺」駅 徒歩20分

  • 賃料:月額24.2万円(管理費なし)

  • 敷金・礼金:敷金なし、礼金1ヶ月、保証金3ヶ月(飲食利用時は保証金6ヶ月)

  • 使用面積:33.1㎡(約10坪)、メゾネット構造(地上1階・地下1階)

  • 築年数:1973年5月(築約52年)

  • 設備:トイレのみ、現況カフェバー居抜き

  • 契約条件:指定保証会社・保険加入必須、民泊相談可


民泊適正評価
評価:★★☆☆☆(2/5)

良い点

  • 「民泊相談可」である点は貴重

  • カフェバー居抜きなので内装投資を抑えられる可能性あり

  • 吉祥寺エリアが徒歩圏という付加価値

悪い点

  • 月額24.2万円は面積と立地に対してかなり割高

  • 西荻窪駅から徒歩13分はアクセスに難あり。観光客が選びにくい

  • 建物が築50年以上で設備面の老朽化が懸念

  • 面積が33.1㎡と狭く、複数人向けの宿泊運営には不向き


契約前に確認するポイント

  • 建物管理状況と老朽化リスク(築年数を考慮)

  • 近隣住民とのトラブル防止策(住宅密集地で騒音問題の可能性あり)

  • 消防法や建築基準法の適合性(特に地下1階の宿泊利用可否)

  • 許認可の取りやすさ(住宅宿泊事業での申請が現実的)

  • 現況居抜きの内装内容(改修にかかる費用感)


周辺地域の平均稼働率
杉並区全体では民泊の年間平均稼働率は約45〜55%程度
吉祥寺エリア周辺の人気物件は60%前後も見込めるが、当物件は駅からの距離・観光資源との接続の悪さにより、想定稼働率は40〜45%程度が妥当。


運営した場合の想定年間利益(住宅宿泊事業=180日運用)

項目 金額
想定稼働日数 180日(法令上の上限)
平均宿泊単価 10,000円(1組2名)
年間売上 約180万円
家賃 約290万円(24.2万円×12ヶ月)
光熱費・清掃費等 約60万円
その他経費(保険・Wi-Fi等) 約20万円
年間利益 約▲190万円(赤字)

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

  1. 月額家賃交渉(20万円以下に引き下げられれば黒字化の可能性あり)

  2. 定期借家契約で短期利用(数ヶ月限定)を提案

  3. 民泊ではなくシェアオフィスやデイユース向けの用途へ転換

  4. YouTubeスタジオや配信向けレンタルスペースとして運用

  5. 飲食+体験型イベント(英会話バー、地域文化紹介)との複合運営


結論:個人民泊運営にはハードルが高い物件


杉並区松庵のこの物件は、「民泊相談可」というレアな条件ではあるものの、高額な家賃不便なアクセス、そして物件の老朽化という三重苦により、一般的な民泊運営では収益化が極めて難しいと判断されます。
どうしても運用する場合は、単なる宿泊ではなく**多用途運営(複合型レンタルスペースなど)**を視野に入れる必要があるでしょう。

採算が合わない民泊物件を掴まないためにも、現地視察と収支シミュレーションは必須です。