【札幌市中央区・民泊可】西28丁目駅徒歩1分の家具家電付きマンションをレビュー｜高家賃でも利益は出せるか？

物件情報
北海道札幌市中央区北六条西２６丁目 西２８丁目駅 1LDK マンション 賃貸物件詳細（OCN不動産）

• 住所：北海道札幌市中央区北六条西26丁目

• 最寄駅：札幌市東西線「西28丁目駅」徒歩1分／円山公園駅 徒歩12分／二十四軒駅 徒歩14分

• 建物名：ノーススクエアガーデン西28丁目駅前

• 賃料：14.5万円（管理費5,000円）＝合計月額15万円

• 間取り・面積：1LDK（37.16㎡）

• 築年数：2018年6月（築約7年）

• 設備：家具家電付き、Wi-Fi無料、オートロック、追焚機能、モニタ付インターホン、宅配BOX、防犯カメラ、エアコン（※非寒冷地仕様）

• 契約形態：定期借家2年／更新料1ヶ月分

• 民泊条件：民泊転貸可（要申請・住宅宿泊管理業者条件あり）

民泊適正評価
評価：★★★☆☆（3/5）

良い点

• 駅徒歩1分の圧倒的な好立地

• 家具・家電・Wi-Fi付きで、初期投資が抑えられる

• 防音性が高く、トラブルの可能性が少ない

• デザイン性が高く、写真映えも良好

悪い点

• 月額賃料15万円は札幌市内の1LDKとしては高額

• エアコンが非寒冷地仕様で、冬場の快適性に不安

• 面積が小さく、複数名向けにはやや手狭

• 退去時費用（清掃費・エアコン洗浄料等）が意外に重い

契約前に確認するポイント

• エアコンの寒冷地仕様対応が必要かどうか（北海道の冬は厳しい）

• 民泊申請の可否・手続き方法の具体的内容

• 管理組合からの明示的な同意が取れているか（建物全体の民泊禁止規約がないか）

• 定期借家契約の更新可否と条件

• 近隣の類似物件と競合時の価格差

周辺地域の平均稼働率
札幌市中央区における住宅宿泊事業物件の平均稼働率は年間約45〜55％。
円山・西28丁目エリアは落ち着いた住宅街で観光地からのアクセスはやや劣るため、稼働率は40〜50％程度が想定されます。季節変動が大きく、夏と冬（雪まつりシーズン）に高稼働、春秋に低迷する傾向です。

運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業＝180日運用）

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

1. 冬季・夏季に向けて宿泊単価を引き上げる（12,000円以上）

2. 3泊以上限定・長期滞在型のプロモーション展開（清掃費削減）

3. 外国人観光客・出張者向けに多言語対応＋自動チェックイン導入

4. カップル・新婚旅行層を意識した内装と写真の刷新

5. 地元体験プランとのセット販売（例：円山エリアの自然散策や食体験）

結論：初期投資の少なさは魅力だが、賃料がネック
この物件は、家具家電・Wi-Fi付きという「即運用」体制が整っており、民泊初心者にとってはハードルが低い物件です。駅徒歩1分という立地も集客には有利。しかし月額15万円の固定費を考えると、稼働率が平均的なままでは黒字化は難しいのが現実です。

本気で運用するなら、価格戦略や宿泊単価の向上施策をきちんと実行できるかが鍵です。札幌市で利益を出せる民泊物件は慎重に選ぶべきで、この物件は「簡単に儲かる」とは言いがたい辛口評価となります。