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所在地：北海道小樽市潮見台1丁目
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交通：JR函館本線「南小樽駅」徒歩17分
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賃料：7.9万円（管理費なし）
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間取り・面積：5LDK・127.74㎡
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築年数：1971年12月（築54年）
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駐車場：2台分無料
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設備：システムキッチン、灯油暖房、メゾネット、複層ガラス、ウォークインクローゼット、ペット可
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民泊可否：民泊・転貸可（要相談）
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その他費用：水回り消毒料38,500円、24時間管理費1,100円／月
民泊適正評価
評価：★★★☆☆（3/5）
良い点
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家賃7.9万円で5LDK・127㎡はコスパ抜群
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2021年リフォーム済で設備もそれなりに整っている
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駐車場2台分無料でファミリー・グループ観光に強い
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ペットOK、灯油暖房ありで冬季利用にも対応可能
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小樽駅ではなく南小樽駅圏内で観光圏に近い
悪い点
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築54年の木造戸建てで、老朽化リスクあり（外観・断熱・給排水など）
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観光客がよく滞在する堺町通りや運河エリアから距離あり
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徒歩圏観光資源に乏しく、車移動前提で集客難易度高め
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豪雪地帯であり冬季の除雪・灯油補充など管理コストが増大
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周辺は住宅地であり、近隣住民とのトラブル懸念
契約前に確認するポイント
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民泊運営に関する詳細な許可条件（住宅宿泊事業／旅館業）
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雪かき・灯油暖房の対応範囲（入居者負担かどうか）
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給排水管や断熱材の劣化状況（冬場の凍結事故リスク）
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過去の修繕履歴・耐震診断有無
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インターネット回線の有無とスピード
周辺地域の平均稼働率
小樽市の民泊全体の平均稼働率は年間45〜60％前後。
潮見台は中心地からやや外れるため、立地的に稼働率は40〜50％程度を見込むのが現実的です。
グループ・長期滞在を狙った運用が稼働安定の鍵となります。
運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業・180日上限）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 稼働日数 | 約90日（稼働率50％想定） |
| 平均宿泊単価 | 16,000円（4〜6名グループ想定） |
| 年間売上 | 約144万円 |
| 家賃 | 約94.8万円（7.9万円×12ヶ月） |
| 光熱費・清掃費・Wi-Fi等 | 約30万円 |
| その他（管理費・備品等） | 約10万円 |
| 年間利益 | 約9.2万円（黒字だが薄利） |
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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長期滞在者・ワーケーション層向けプランの強化（月額割引など）
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ファミリー・ペット連れ対応の訴求（ペットアメニティなど導入）
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「古民家風・昭和レトロ宿」としてブランディングし、写真で訴求
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灯油・除雪などの維持管理体制を業者委託で効率化
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堺町通り・南小樽・天狗山などとの連携観光プランを販売
結論：工夫次第で収益化可能だが、立地と築年数が足を引っ張る
潮見台1丁目のこの物件は、間取り・面積・賃料のバランスが良く、初期投資も抑えられるため初心者が民泊を試すには良い選択肢です。しかし、立地の集客力不足と築年の古さは無視できないリスク要素です。
小樽観光の中心エリアから距離があるため、宿泊者が満足するためには車前提の観光計画や体験要素の追加が必要になります。安易な短期宿泊運営では苦戦するため、長期滞在や貸別荘型運用を想定した工夫が求められる物件です。