物件情報
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所在地：岐阜県岐阜市黒野幌町85番地1
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最寄り駅：記載なし（周辺に駅なし、車必須エリア）
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賃料：月額5万円（4室合計）
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敷金・礼金：なし
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間取り：2K × 4部屋（合計111.98㎡）
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土地面積：118.93㎡
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築年数：1965年築（昭和40年6月）※築約60年
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駐車場：軽自動車1台分
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設備：井戸水、浄化槽、LPガス、風呂なし
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その他：現状渡し・リフォーム借主負担・DIY前提
民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆（駅・観光地から遠くアクセス不便） |
| 家賃コスト | ★★★★★（破格の安さ） |
| 内装状態 | ★☆☆☆☆（DIY前提・風呂なし） |
| 許認可の可能性 | ★★☆☆☆（構造・地域条件の調査が必須） |
| 集客のしやすさ | ★☆☆☆☆（周辺に観光資源が少ない） |
総合評価：2.0 / 5
破格のコストパフォーマンスは魅力ですが、あまりにも古く、修繕コストがかさむため、収益化には工夫が必要です。
契約前に確認するポイント
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旅館業法または住宅宿泊事業法（民泊新法）の適用可否
→ リフォーム後でも適用されるかどうか、事前に保健所と建築指導課に要確認。 -
上下水道の接続状況
→ 井戸水・浄化槽という点がネック。定期的な管理や衛生面に不安あり。 -
建物の構造・劣化状況
→ 雨漏り、床のたわみ、シロアリ被害など、費用のかかる修繕リスクがある可能性。 -
風呂の設置可否とコスト
→ シャワーユニット導入や共有浴室の設置などが必要。設置費用と許認可も確認。
周辺地域の平均稼働率
岐阜市内中心部では、平均稼働率は40〜60%前後。しかし黒野エリアは観光需要が少なく、30〜40%程度に留まる可能性が高いと予測されます。車がないとアクセス困難な点も集客を妨げます。
運営した場合の想定年間利益（1部屋のみ民泊運用）
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 40% |
| 平均宿泊単価 | ¥4,000（田舎エリアの相場） |
| 年間売上 | ¥584,000（¥4,000 × 365 × 0.4） |
| 年間家賃 | ¥600,000（¥50,000 × 12） |
| 光熱費・清掃・OTA手数料 | ¥200,000前後 |
| 年間利益 | ▲¥216,000（赤字） |
※複数部屋を稼働させれば黒字化も可能だが、リフォーム費用と運営工数が重くのしかかる。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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DIY型ワーケーション施設として再設計
→ 安価な長期滞在向けの施設としてリモートワーカーを狙う。共用スペースや自然体験を売りにする。 -
一棟貸し民泊として運営
→ 田舎暮らし体験や合宿施設として「グループ向け貸切」にすれば、稼働率と単価を一気に上げやすい。 -
地方創生型の助成金活用
→ 空き家再生や観光促進の補助金が利用できる可能性あり。地元行政に要確認。
まとめ
「2K×4室で月5万円・民泊OK」というインパクトの強い物件ではありますが、DIY前提・風呂なし・古屋・不便な立地という欠点も多く、一般的な民泊運営者にはハードルが高すぎます。とはいえ、セルフリノベーションに自信がある方や、一棟貸しの田舎体験型民泊を計画している方にとっては、低コストで夢を実現できる可能性を秘めた“素材物件”と言えるでしょう。収益化には確かな戦略と労力が不可欠です。