物件情報
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所在地：兵庫県神戸市中央区小野柄通6丁目
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最寄り駅：JR東海道本線 三ノ宮駅 徒歩4分／阪神・阪急 神戸三宮駅 徒歩2～4分
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賃料：33万円
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管理費：なし
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敷金・礼金：各1ヶ月
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面積：85㎡（メゾネットタイプ）
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築年数：1969年（築56年）
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設備：トイレ、室内洗濯機置き場、BS端子、都市ガス、インターネット対応
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備考：民泊可、ペット相談、リノベ済、角部屋、最上階
民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★★（三ノ宮駅徒歩圏内は魅力） |
| 家賃コスト | ★☆☆☆☆（高額すぎて運営に重荷） |
| 内装状態 | ★★★★☆（リノベ済で魅力あり） |
| 建物年数 | ★★☆☆☆（築56年、老朽化の懸念） |
| 許認可の可能性 | ★★★☆☆（商業地域なので取得可能性あり） |
総合評価：2.5 / 5
立地は申し分ないが、家賃の高さが全体評価を大きく下げています。月33万円の固定費を吸収できる運営戦略が必要。
契約前に確認するポイント
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建築基準法と消防法の対応状況：築年数が古いため、防火対策や避難経路の整備が不十分な可能性あり。
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旅館業許可の取得可否：用途地域や構造条件の確認必須。
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近隣からの苦情リスク：オフィス街のため、夜間の騒音などでクレームが出る可能性あり。
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リノベ内容の詳細確認：水回りや断熱性能など、宿泊施設としての快適性に直結する箇所を特にチェック。
周辺地域の平均稼働率（民泊）
神戸市中央区・三宮エリアの民泊平均稼働率は60〜70%程度とされますが、これは適正価格帯（1泊6,000〜12,000円）の宿に限られます。高単価物件は集客が難しく、稼働率は50%を下回る可能性もあります。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 60% |
| 平均宿泊単価 | ¥18,000（4人組利用を想定） |
| 年間売上 | ¥3,942,000（＝¥18,000 × 365日 × 0.6） |
| 年間家賃 | ¥3,960,000（＝¥330,000 × 12ヶ月） |
| 清掃・光熱費・OTA手数料など | 約¥800,000 |
| 年間利益 | ▲¥818,000（赤字） |
想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在型への切替
→ 観光民泊ではなく「1ヶ月以上滞在」の中長期滞在ニーズに対応すれば、清掃頻度とOTA手数料を抑えられる。 -
法人向けマンスリープランの導入
→ 立地的に出張者の多い神戸エリアなので、研修・長期プロジェクト用住居として訴求する戦略もあり。 -
多目的活用
→ 平日昼間はコワーキングスペースとして貸し出すなど、宿泊以外の活用法で収益分散。
まとめ
三ノ宮駅徒歩4分、85㎡という広さと利便性は大きな武器ですが、33万円という家賃は民泊運営には非常に厳しい条件です。ホテルと価格帯が競合する中で、収益を出すためにはターゲット戦略の練り直しや運営方法の工夫が欠かせません。民泊運営初心者には正直おすすめできませんが、エリア特化の経験を持つ事業者であれば、法人貸しや多目的運用を視野に入れることでチャンスを見出せる可能性はあります。