池袋｜民泊相談可の築古アパートを辛口評価！立地良し・収益は…微妙？

【物件情報】
物件URL（OCN賃貸）

• 所在地：東京都豊島区池袋3丁目

• 最寄駅：池袋駅 徒歩14分（有楽町線・副都心線・山手線）

• 賃料：11万円

• 管理費：3,000円

• 敷金・礼金：2ヶ月・1ヶ月

• 広さ：17.8㎡

• 間取り：2K（洋4.5帖・洋3帖）

• 築年数：1978年築（築46年）

• 構造：木造・2階建て1階部分

• 民泊：相談可

• その他設備：エアコン、収納、都市ガス、バス・トイレ別

【民泊適正評価】

【契約前に確認するポイント】

• 建物オーナーが民泊に本当に同意しているか、書面で明確にする

• 木造で築古のため、防音・防火対応をどうするか事前に検討

• 池袋駅から徒歩14分という距離に関して、海外旅行者は不便に感じる可能性が高い

• 17.8㎡という狭さは、宿泊人数・宿泊スタイルの制限に直結

【周辺地域の平均稼働率】
豊島区池袋周辺の民泊稼働率はおおよそ50〜60％程度。しかし、この物件のように駅から遠い・築年数が古い・狭い、という条件下では40％前後にとどまる可能性も。プロによる物件写真やレビュー対策が必須です。

【運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業法180日制限あり）】

• 想定宿泊料金：1泊7,000円（1〜2人宿泊想定）

• 想定稼働率：45％（年間約81泊）

• 年間売上：約567,000円（7,000円×81泊）

• 年間家賃支出：約1,716,000円（11.3万円×12ヶ月）

• その他経費（清掃・水道光熱費・OTA手数料等）：約30万円

→年間収支：
赤字約148万円（！）

【想定利益が低い場合の改善アイデア】

1. 中長期滞在型の「マンスリープラン」に切り替える
   　→月額15〜18万円での貸し出しなら、利益が見込める可能性あり。

2. リノベーション＆デザイン重視で差別化
   　→内装をインスタ映え仕様にするなどして、特化型物件へ転換。

3. シェア型運営で固定費を軽減
   　→他事業（小規模オフィスやアトリエ）との併用運営も検討。

【総評】
「池袋エリア・民泊可」という言葉に飛びつきたくなるかもしれませんが、本物件は立地・築年数・広さ・賃料のバランスが悪く、収益化は非常に難しい物件です。とくに、家賃が11万円を超えるのに対し、広さはたったの17.8㎡という点が致命的。集客の難しさと、稼働率・単価の限界を冷静に見極める必要があります。

民泊目的であれば、もっと駅に近く、同価格帯でも広い・築浅な物件を探すべきです。本物件は、民泊よりもマンスリーやオフィス向け転用を本気で検討した方が現実的と言えるでしょう。