【物件情報】
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所在地：東京都板橋区仲町
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最寄駅：東武東上線 中板橋駅 徒歩6分、大山駅 徒歩10分、ときわ台駅 徒歩16分
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賃料：25万円／月
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管理費：なし
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敷金・礼金：各25万円（※民泊運用時は敷金3ヶ月＝75万円）
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間取り：3DK（洋8、洋5.3、洋5.3、DK6）
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面積：75㎡
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築年月：1971年（築55年）
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構造：木造・地上3階建て
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設備：バストイレ別、浴室乾燥機、温水洗浄便座、独立洗面台、システムキッチン、2口ガスコンロ、ルーフバルコニーなど
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その他：1・2階玄関別、民泊届出2枚取得可能、SOHO・事務所利用相談可
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清掃費：8万円、鍵交換代：19,800円、24時間サポート：16,500円
【民泊適正評価】
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（中板橋駅徒歩6分は◎） |
| 建物の状態 | ★★☆☆☆（築55年・メンテナンス状態次第） |
| 広さ・構造 | ★★★★☆（75㎡・3フロア・独立玄関あり） |
| 賃料とのバランス | ★★☆☆☆（家賃25万円は高水準） |
| 民泊運営の自由度 | ★★★★☆（民泊2件届出可能は希少） |
| 総合評価 | ★★★☆☆（高額家賃と築古リスクが課題） |
【契約前に確認するポイント】
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民泊申請を2件通すための構造的要件・消防対応が実際に満たされているか
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築55年の木造建物のメンテナンス履歴や現状確認（雨漏り、シロアリ、電気容量等）
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騒音・近隣トラブル対策（住宅街のため、近隣住民との関係は慎重に）
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1日単価・稼働率に対して家賃25万円が現実的かどうか冷静に見極める必要あり
【周辺地域の平均稼働率】
板橋区内の民泊稼働率は概ね55〜65％程度。ただし、23区内でも都心からやや離れた住宅エリアであり、観光目的というよりも長期滞在・ファミリー層の利用が中心。清潔感と安心感を訴求することで稼働率を上げることは可能ですが、競合物件に対する差別化が必要です。
【運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業法180日制限 × 2枠）】
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想定宿泊料金：1泊12,000円（ファミリー層向け物件）
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届出2件取得 → 最大180泊 × 2枠 ＝ 年間360泊運営可
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稼働率：60％程度 → 実質稼働216泊
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年間売上：2,592,000円（12,000円 × 216泊）
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年間家賃支出：3,000,000円（25万円 × 12ヶ月）
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その他経費（清掃、光熱費、OTA手数料など）：約70万円
→年間収支：
赤字 約48万円
【利益が出ない場合の改善策】
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短期民泊ではなく、1ヶ月以上の中期滞在へシフト（マンスリー契約で1室15万円以上狙える可能性）
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「2拠点生活」向け二重拠点型の販促（地方↔東京の住み分けニーズに対応）
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2部屋を完全分離し、片方を月極貸しにする「ハイブリッド運用」
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法人の長期滞在や研修利用の受け入れ（個人旅行者よりも安定運用可能）
【総評】
この物件は、民泊2件分の届出が可能という極めて珍しい条件を持つ一方、月額25万円という高額家賃・築55年の老朽化リスク・初期費用の重さという大きなハードルを抱えています。
民泊初心者が気軽に手を出すには難易度が高く、明確な事業戦略と資金力を持つ上級者向け物件です。
「2棟分の民泊を一気に確保したい」「既に運営実績がある」「中期〜法人利用に転用できる」など、明確なプランがある方には面白い選択肢となるかもしれません。
そうでなければ、同価格帯で新築や築浅・より好立地の物件を探す方が堅実です。