物件情報
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【所在地】山梨県韮崎市旭町上條北割
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【URL】物件詳細はこちら
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【最寄駅】JR中央本線「韮崎駅」徒歩38分
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【家賃】70,000円（管理費なし）
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【敷金・礼金】敷金なし・礼金1ヶ月
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【間取り】6DK（和8・6・6・4.5・6・7.5）
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【広さ】119.24㎡
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【築年数】1970年（築55年）
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【構造】木造・平屋建て
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【駐車場】有（無料）
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【特記】納屋・蔵あり、DIY可、富士山眺望あり、事務所使用可
民泊適正評価（★★☆☆☆）
民泊としてのポテンシャルは「尖ったコンセプト次第」といったところ。観光アクセスや利便性には劣るものの、自然環境の良さや眺望、蔵や納屋のあるレトロ感をうまく活かせれば、古民家好きやインバウンド旅行者向けのニッチな宿として成立する可能性も。DIY可という条件も魅力ですが、リフォーム費用はすべて自己負担となるため、初期費用は重くなりがち。
契約前に確認するポイント
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韮崎市での住宅宿泊事業（民泊）許可の取得条件
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建物の耐震性、給排水・電気・ガスのインフラ状態
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近隣住民との距離感とトラブルリスク（音・駐車場問題など）
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納屋・蔵を宿泊用に転用可能か（消防法・旅館業法の観点）
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雨漏りやシロアリ被害など築年数相応の老朽箇所の有無
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冬季の寒さ対策（断熱・暖房・凍結防止策）
周辺地域の平均稼働率（目安）
山梨県全体ではAirbnb等での稼働率は30〜45%前後。
ただし、韮崎市のような郊外・非観光都市では20%を下回ることも多く、立地に依存する傾向が強いです。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額（年間） | 備考 |
|---|---|---|
| 収入（稼働率25%、1泊11,000円×月8泊） | 約105万円 | 富士山ビューを武器にニッチ層を想定 |
| 家賃 | ▲84万円 | 7万円 × 12ヶ月 |
| 光熱費・ネット・その他固定費 | ▲18万円 | 月15,000円程度を想定 |
| 清掃費・雑費 | ▲8万円 | 自主管理 or 外注対応による変動あり |
| 改修費（初年度） | ▲100〜300万円 | 築55年・DIY想定につき高額リスクあり |
| 年間利益 | ▲5〜▲300万円（赤字） | 初年度は確実に赤字、2年目以降は要再評価 |
想定利益が低い場合の改善アイデア
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体験型民泊＋農業体験＋DIYワークショップ：宿泊＋「蔵の活用体験」「田舎で暮らす体験」などを組み合わせる
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法人向け合宿やワーケーション施設：広さを活かし、リトリート向け施設として貸し出す
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補助金活用：山梨県や韮崎市での地域活性化支援・移住促進補助金を調査・活用
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セカンドハウス民泊として副収入化：頻繁な稼働は狙わず、自分の別荘として利用しつつ貸し出す
まとめ
この物件は「条件次第で光るが、非常に人を選ぶ」典型例です。アクセスの悪さ、築年数の古さ、初期改装コストの高さが大きな壁となる一方で、唯一無二の景観やDIYの自由度は、コンセプト次第で強みに変えられます。しかし、一般的な民泊として運営するにはリスクが高く、投資回収に数年単位を要する可能性も。安易な収益化は難しいため、個人のライフスタイルや趣味と合致した場合にのみ、挑戦する価値があると言えるでしょう。