物件情報
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【所在地】徳島県阿南市那賀川町上福井南川渕
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【URL】物件詳細はこちら
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【最寄駅】JR牟岐線「阿波中島」駅 徒歩約2.9km（約35分）
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【家賃】138,000円（管理費なし）
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【敷金・礼金】敷金1ヶ月、礼金なし（ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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【間取り】3LDK
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【広さ】91.08㎡
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【築年数】2011年（築14年）
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【構造】木造2階建
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【駐車場】3台分あり（無料）
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【特記】民泊可・転貸可・ペット相談可・フリーレント2ヶ月・オール電化
民泊適正評価（★★☆☆☆）
建物の状態や設備、駐車場の多さなど、ハード面では申し分ありません。オール電化や浴室乾燥機付きで、築浅住宅として快適な滞在環境が整っています。しかし、ネックは圧倒的に高額な家賃とアクセスの悪さ。阿南市というエリアは観光客の滞在先としては決してメジャーではなく、駅から徒歩35分の立地は車がなければ不便すぎます。ビジネス利用や長期滞在には一定の需要があるかもしれませんが、短期宿泊型の民泊には向きません。
契約前に確認するポイント
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阿南市での民泊営業許可条件と用途地域の制限
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観光需要があるか：阿南市近郊でのイベントや企業、観光地の集客力を確認
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設備の維持コスト（オール電化の電気代・浄化槽の管理など）
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駅から遠い点を補う交通手段の用意（レンタカー連携・送迎など）
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民泊施設としての家具家電初期投資と清掃体制の確保
周辺地域の平均稼働率（目安）
徳島県全体の稼働率は25〜40%。
しかし、阿南市のような郊外地域では20%以下の稼働にとどまることも。宿泊ニーズの中心は徳島市や鳴門市に集中しており、阿南市単体での集客力には限界があります。
運営した場合の想定年間利益（短期民泊として）
| 項目 | 金額（年間） | 備考 |
|---|---|---|
| 収入（稼働率20%、1泊12,000円×月6泊） | 約86.4万円 | 車利用客を想定し月6泊前後で試算 |
| 家賃 | ▲165.6万円 | 13.8万円 × 12ヶ月 |
| 水道光熱費・ネット | ▲18万円 | 月15,000円想定 |
| 清掃・運営管理 | ▲10万円 | 自主管理 or 外注による変動あり |
| 保険・雑費等 | ▲5万円 | 概算 |
| 年間利益 | ▲112万円（大赤字） | 毎月約9万円の持ち出しに |
想定利益が低い場合の改善アイデア
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法人向けウィークリー／マンスリー契約：長期滞在者（工事関係者、転勤者など）への貸し出しを検討
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リトリート施設や合宿所として再設計：駐車場と静かな環境を活かし、研修・静養用などの法人利用に切り替える
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月額民泊（サブスク型）としての運用：定額滞在サービスとの連携（ADDressなど）
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価格の再調整：家賃交渉で月10万円以下に抑えることで収支改善の可能性も
まとめ
この物件は「建物スペックは高いが、収益性は極めて低い」タイプの典型です。築浅・オール電化・駐車3台と、ハード面での快適さは高評価ですが、それに対して家賃が高すぎ、立地が悪すぎる。観光拠点としての魅力が乏しく、民泊運営では毎月赤字になるリスクが非常に高いです。民泊ではなく、長期貸し・法人契約・自家利用との併用などに方向転換しない限り、事業としての成立は難しいと断言できます。安易に飛びつくのは非常に危険な物件です。