物件情報
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【所在地】兵庫県姫路市夢前町寺
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【URL】物件詳細はこちら
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【最寄駅】JR姫新線「余部」駅 徒歩8,300m（約10km）
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【家賃】88,000円（管理費なし）
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【敷金・礼金】敷金1ヶ月、礼金なし
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【間取り】4LDK
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【広さ】87.88㎡
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【築年数】1994年（築30年）
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【構造】木造2階建
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【駐車場】2台（無料）
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【備考】民泊可・転貸可・ペット相談・事務所使用可・フリーレント2ヶ月・更新料あり
民泊適正評価（★☆☆☆☆）
この物件は「民泊可」「転貸可」という点では高評価を得られますが、アクセスの悪さが致命的。最寄駅まで徒歩8km超という立地は、宿泊者目線では極めて不便。車利用を前提としても、姫路観光の拠点としては厳しく、旅行者のニーズに合致しません。唯一の強みは、閑静な環境と駐車場2台無料という点で、長期滞在やペット連れの利用には一部需要があるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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民泊運営に関する自治体（姫路市）の許可要件とエリア制限（用途地域など）
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土砂災害警戒区域内である点のリスクと保険対応
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プロパンガス使用に伴うランニングコスト
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ネット環境が整備されているか（観光客の滞在には必須）
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周囲に商業施設や観光資源があるかの調査
周辺地域の平均稼働率（目安）
姫路市中心部の民泊稼働率は30〜50%前後（AirDNA等データによる）。
ただし、夢前町のような郊外エリアでは20%未満になる可能性も。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額（年間） | 備考 |
|---|---|---|
| 収入（稼働率30%、1泊12,000円×月9泊） | 約129万円 | 1泊12,000円で月9泊稼働想定（稼働率30%） |
| 家賃 | ▲105.6万円 | 88,000円 × 12ヶ月 |
| 水道光熱費・ネット等 | ▲18万円 | 月15,000円想定 |
| 清掃・管理費 | ▲10万円 | 外注または自主管理の場合 |
| 保険・雑費・更新料等 | ▲5万円 | 概算 |
| 年間利益 | ▲9.6万円（赤字） | 利益なし、むしろ持ち出し |
想定利益が低い場合の改善アイデア
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中長期滞在に特化：ペット可や駐車2台無料の利点を活かし、地方転勤者や建築関係者の中期滞在（1〜3ヶ月）向けに賃貸
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法人契約：近隣の建設現場・工場などの法人向けに借り上げ方式で提供
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地域体験型民泊の企画：田舎体験・農業体験・静かなワーケーションなど、都市圏とは異なる価値を打ち出す
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価格調整：1泊料金を8,000円程度に下げて稼働率を上げる戦略に変更（ただし利益は薄い）
まとめ
この物件は、民泊可・転貸可という条件だけを見れば魅力的に映りますが、立地条件が非常に悪く、集客に大きな難がある点は無視できません。車利用を前提としても、観光地としての需要が薄く、定常的な利益を確保するのは難しいでしょう。価格に見合った収益が見込めず、立地が都市部から離れている以上、民泊用として契約するにはかなり慎重な判断が必要です。民泊よりも法人契約や中期貸しの方が現実的な運用となる可能性が高い物件です。