【物件情報】
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所在地：群馬県桐生市仲町
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交通：JR両毛線「桐生駅」徒歩9分
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間取り：4LDK以上（116㎡）
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構造：木造3階建て
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築年数：築55年
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家賃：40,000円/月（管理費5,000円）
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初期費用：フリーレント1ヶ月／敷金・礼金・仲介料0円
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駐車場：敷地内なし（近隣に月極駐車場あり）
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URL：物件詳細はこちら
【民泊適正評価】
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立地評価：★★★☆☆（3/5）
桐生駅徒歩9分という立地は、地方としては比較的良好。市街地中心部に近く、アクセスはまずまず。 -
価格評価：★★★★☆（4/5）
広さに対して家賃は非常に安く、固定費が抑えられる点は大きな魅力。ただし、築古で修繕費が不透明。 -
建物評価：★☆☆☆☆（1/5）
築55年の元社員寮で、現状渡し。設備の老朽化が想定され、DIY経験者以外には手が出しにくい。 -
法的適正：★★☆☆☆（2/5）
旅館業の取得には大幅な改修が必要。現実的には住宅宿泊事業法（年間180日以内）での運用が基本。
【契約前に確認するポイント】
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修繕必須の現状渡し物件
貸主側も「リフォームできる方は家賃相談可能」と明言。大規模修繕前提での検討が必要。 -
短期解約の違約金あり
1年以内の解約で賃料2ヶ月分、2年以内で1ヶ月分の違約金が発生する点に注意。 -
駐車場の確保
敷地内駐車場がないため、車社会である群馬では大きなマイナスポイント。周辺で月極を別契約する必要あり。
【周辺地域の平均稼働率】
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桐生市の民泊稼働率は約20〜30%前後
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宿泊単価は1泊4,000〜7,000円程度が相場
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週末・祝日を中心に一定の需要あり。ただし平日は低迷しやすいエリア
【運営した場合の想定年間利益】
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平均稼働率：25%
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平均宿泊単価：6,000円
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年間営業可能日数：180日（住宅宿泊事業法ベース）
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年間売上：6,000円 × 180日 × 0.25 = 270,000円
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年間家賃：45,000円 × 12ヶ月 = 540,000円
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赤字額：-270,000円
※修繕費・家具家電導入コストを考慮すると、初年度の赤字額はさらに膨らむ可能性あり
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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グループ向け・長期滞在プラン導入
元社員寮である利点を活かし、複数人向けの中長期滞在プランに特化することで、稼働率アップが期待できる。 -
地域イベント連動型プロモーション
桐生市では夏祭りなど地域イベントが複数開催されるため、それに合わせた短期貸しや体験型宿泊企画が有効。 -
法人向け貸し・レンタルスペース化
民泊にこだわらず、法人の短期社員宿舎やレンタルオフィス・倉庫用途への転用も視野に入れたい。
【総評】
この物件は、とにかく「家賃が安く、広く、初期費用がほぼゼロ」という点が最大の売りです。一方で、「DIYで再生できる人向け」「修繕費が読めない」「収益性はかなり厳しい」という点から、投資目的よりも自己使用や実験的な民泊運営に向いている物件といえます。
桐生市で「格安で物件を所有したような感覚で運用してみたい」「古い社員寮を自分色に改造したい」というチャレンジ精神がある方には一考の価値あり。ただし、利回りや収益重視の投資家にはおすすめできません。