【物件情報】
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所在地：兵庫県相生市古池1-10-5
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交通：JR山陽本線「相生駅」徒歩圏内
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間取り：おおよそ4DK（正式図面なし）
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構造：木造2階建
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築年数：築45年
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家賃：12,000円/月（民泊利用時は1.5倍 → 18,000円/月）
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敷金・礼金・仲介料：すべて0円
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管理費等：なし
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駐車場：なし（軽なら近隣空き地に駐車できる可能性あり）
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URL：物件詳細はこちら
【民泊適正評価】
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立地評価：★☆☆☆☆（1/5）
交通利便性・観光地としての魅力ともに低め。アクセス・集客には大きな課題。 -
価格評価：★★★★★（5/5）
破格の家賃1.2万円は全国でも屈指の安さ。固定費リスクが極端に低いため、副業向け。 -
建物評価：★☆☆☆☆（1/5）
老朽化＋傾きあり。居住可能な状態にするには相応のDIY技術と資材投資が必要。 -
法的適正：★★☆☆☆（2/5）
用途地域や条例の確認が必要。旅館業は難しく、新法（180日制限）の枠内で運営が現実的。
【契約前に確認するポイント】
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DIY前提の「現状貸し」
リフォーム済ではなく、現状のまま引き渡し。床・壁・設備を含めて全面DIYが求められる。 -
法令適合の確認
住宅宿泊事業法（新法）による運営が前提。旅館業取得を考える場合、耐震・防火基準が壁になる可能性大。 -
地域ニーズの精査
相生市には明確な観光需要がなく、地元ビジネスマンや建設関係者の短期滞在需要を掘り起こす工夫が必要。
【周辺地域の平均稼働率】
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相生市および近隣エリアの民泊稼働率は10〜20%前後
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宿泊単価は1泊4,000〜6,000円程度が目安
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観光需要が乏しいため、都市部のような集客は期待できない
【運営した場合の想定年間利益】
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平均稼働率：15%
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平均宿泊単価：5,000円
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年間営業日数：180日（住宅宿泊事業法）
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年間売上：5,000円 × 180日 × 0.15 ≒ 135,000円
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年間家賃：18,000円 × 12ヶ月 = 216,000円
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赤字額：-81,000円
※ただし、固定費が極端に低いため、数万円レベルの損益で済むのは利点。
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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体験型DIY民泊として差別化
「自分でDIYして泊まれる家」として、全国の若者やYouTuber向けに企画することで話題性を狙える。 -
撮影・ロケ場所提供として貸し出す
古民家系の雰囲気を活かし、撮影地・創作活動・演劇練習場など多目的利用が可能。 -
シェアハウス・長期貸しに転換
低価格とペット相談可能な点を活かして、定住目的のシェアハウス運営も収益化手段の一つ。
【総評】
この物件の最大の魅力は「とにかく安い」という点に尽きます。DIYに自信がある方、物件再生に情熱を持つ方、あるいは“遊び心”で低リスクの民泊運営にチャレンジしたい方には向いています。
ただし、立地・老朽化・駐車場問題・法的課題など、“まともな宿として運営するには課題が山積”。投資ではなく、趣味や社会実験に近い感覚で取り組める方でないと厳しいといえる物件です。