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兵庫県たつの市|民泊応相談・格安戸建て登場!初期費用ゼロでも採算性は慎重に見極めを

【物件情報】

  • 所在地:兵庫県たつの市揖保川町片島97

  • 交通:JR山陽本線「竜野駅」徒歩20分

  • 間取り・面積:5DK/約115㎡

  • 構造:木造・2階建

  • 築年数:築53年

  • 賃料:48,000円/月

  • 管理費等:0円

  • 敷金・礼金・仲介手数料:すべて0円

  • 民泊利用条件:家賃1.5倍(=月72,000円)

  • 駐車場:普通車1〜2台または軽自動車2〜3台

  • URL物件詳細はこちら


【民泊適正評価】

  • 立地評価:★☆☆☆☆(1/5)
    最寄り駅まで徒歩20分、スーパー・コンビニも徒歩圏外で、観光地としての魅力も乏しい。地方の中でも集客難易度は高め。

  • 価格評価:★★★★☆(4/5)
    家賃4.8万円(民泊時は7.2万円)は非常に安価。初期投資を最小限に抑えられる点は魅力。

  • 建物評価:★★☆☆☆(2/5)
    築53年の木造住宅で、耐震性や断熱性には不安が残る。リフォーム前提で考える必要あり。

  • 法的適正:★★☆☆☆(2/5)
    用途地域や市の条例によって旅館業許可取得の可否は確認必須。住宅宿泊事業法(新法)での運営が現実的。


【契約前に確認するポイント】

  1. 建物の状態(老朽化)
    築53年のため、水回り・屋根・外壁・基礎などの点検が必須。断熱・防音性能も低い可能性あり。

  2. 観光需要の有無
    たつの市周辺には目立った観光資源が少なく、訪日外国人や県外観光客の滞在ニーズは限定的。

  3. 地域住民との関係構築
    田舎の住宅地では、近隣住民の理解と協力が不可欠。民泊運営前に地域との関係づくりが必要です。


【周辺地域の平均稼働率】

  • 兵庫県西部(姫路以西)の民泊新法物件の稼働率は15〜25%程度

  • 観光資源の乏しい地域ではさらに低く、10%前後にとどまるケースも

  • 宿泊単価(ADR)は1泊5,000〜7,000円前後が相場


【運営した場合の想定年間利益】

  • 平均稼働率:20%

  • 平均宿泊単価:6,000円

  • 年間営業日数(新法制限):180日

  • 年間売上:6,000円 × 180日 × 0.20 ≒ 216,000円

  • 年間家賃:72,000円 × 12ヶ月 = 864,000円

  • 想定赤字額:約**-648,000円**

 集客の見通しが甘いと、たとえ家賃が安くても赤字は免れません。


【想定利益が低い場合の改善アイデア】

  1. マンスリー・長期滞在向けに特化
    格安・広い・駐車場ありという特性から、工事関係者や地元企業の短期赴任者向けに月貸し展開。

  2. 多目的利用(シェアハウス/事務所)
    ルーム数が多いため、月単位のルームシェアや、静かなSOHO用の事務所利用にも転用可能。

  3. 体験型民泊としてブランディング
    田舎体験・DIY滞在・ペット同伴旅行など、特化したテーマで宿泊者を絞り込んだ集客戦略が有効。


【総評】


初期費用ゼロ&家賃激安という、個人投資家や副業民泊運営者にとっては魅力的な条件がそろった物件ですが、「安かろう悪かろう」では長期運営は難しいのが実情。
築年数・立地・集客難と三重苦のリスクを抱えるため、慎重な現地調査と戦略的な運営計画が不可欠。地元密着型の柔軟な使い方を模索することで、ようやく採算ラインが見えてくる可能性があります。