【物件情報まとめ】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 京都府京都市右京区 |
| 最寄駅 | 阪急京都線「西院駅」徒歩3分 |
| 間取り | 5K（広さ不明） |
| 家賃 | 150,000円／月 |
| 管理費 | 0円 |
| 敷金／礼金 | 1ヶ月／2ヶ月（合計45万円） |
| 築年数 | 不明（要確認） |
| 階数 | 2階建て |
| その他 | 民泊・宿泊業利用OK／重飲食NG／事業用は別途消費税 |
https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1ha210
【立地評価：★★★★★（5/5）】
「西院駅」は阪急線と京福電鉄の接続駅で、観光客にも利便性が高く、飲食・ショッピングも充実した人気エリア。繁華街でありながら、住宅地としての静けさも保っており、宿泊ニーズは非常に高いです。
【価格評価：★★☆☆☆（2/5）】
月額15万円という家賃は、京都市の民泊可能物件としてもやや強気な設定。
初期費用も家賃3ヶ月分（45万円）＋前家賃＋設備導入費を加えると、軽く100万円超えの初期投資になります。
【民泊適性評価】
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間取り：5Kと広いため、最大6名程度の宿泊を想定可能
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浴室・トイレ：現状不明（要確認）。複数あれば運営に有利。
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外観／内装：写真から確認可能だが、リノベーション済であるかは未確認。
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運営タイプ：住宅宿泊事業（180日／年）でも可能だが、簡易宿所（旅館業）取得して通年営業を目指す方が合理的。
【簡易収益シミュレーション】
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想定客室数：2部屋
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宿泊単価：12,000円／泊（最大4〜6名）
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稼働率：60%
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想定営業：年間180日（民泊新法の場合）
年間売上：12,000円 × 180日 × 0.6 = 1,296,000円
年間固定費（家賃）：150,000円 × 12 = 1,800,000円
→ 年間赤字：約50万円以上（旅館業許可なしの場合）
【旅館業を取得した場合（365日営業）】
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年間売上：12,000円 × 365 × 0.6 = 2,628,000円
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年間家賃：1,800,000円
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管理費・清掃・光熱費等：約60万円前後
→ 粗利：約80万円前後
※ただし、旅館業許可に伴う内装工事や消防設備、用途地域の確認などで初期費用＋150〜300万円程度の追加投資は想定される。
【この物件が向いている人】
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京都市内で本格的に宿泊事業を始めたい方
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旅館業取得を見据え、中〜長期的に運用する意欲と資金力のある方
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高稼働エリアで1日単価1.5万円以上を狙える戦略的な民泊オーナー
【課題・注意点】
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建物の築年数・状態が不明（事前内見必須）
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水回りや消防対応、耐震性のチェックは必須
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宿泊事業としての用途地域・建築用途の確認
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近隣とのトラブル回避のための住民対策は重要
【まとめ】
阪急西院駅徒歩3分という立地は民泊としては申し分ないポテンシャルを持つ一方で、高額な家賃と初期費用が大きなハードルとなる物件です。旅館業を前提に中長期で回収する戦略が前提となるため、短期で稼ぐ目的の方にはやや不向きかもしれません。
「立地 × 規模 × 許認可対応」が噛み合えば、有望な民泊拠点になり得る一棟。本気で宿泊ビジネスを仕掛けたい方には、一見の価値ありです。