【物件概要】
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所在地：京都府京都市中京区
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最寄駅：JR嵯峨野線「二条駅」徒歩6分
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間取り：2K（詳細な広さ不明）
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家賃：95,000円
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管理費：5,000円
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敷金・礼金：敷金1ヶ月、礼金2ヶ月
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構造・築年：不明（要確認）
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風呂：なし（設置可能スペースあり）
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事業用利用時：賃料に消費税加算
【民泊適性評価】
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立地評価：★★★★★（5/5）
JR、地下鉄、阪急すべてが徒歩圏内。観光客にとってこれ以上ないロケーション。 -
価格評価：★★★☆☆（3/5）
月10万円超えはやや高めに感じるが、立地を考慮すれば妥当。初期費用は約38万円（敷礼＋前家賃）で、京都の民泊物件としては平均的。 -
設備評価：★☆☆☆☆（1/5）
風呂がないという最大の弱点あり。民泊運用には浴室またはシャワールームの設置が必須。 -
法的適正：★★★★☆（4/5）
京都市は規制が厳しいものの、この物件は「民泊・宿泊事業可」と明記されており、貸主も前提として理解している点は高評価。ただし、用途変更や消防法の適合確認は要実施。
【リフォーム費用の目安（シャワーブース導入）】
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シャワーブース設置費用：約30万～50万円
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給湯・排水工事：約15万～25万円
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合計：約50万～70万円前後
※フルバス導入だと倍近くになる可能性あり。簡易な宿泊施設を目指すなら、シャワー導入＋洗面所強化が現実的。
【周辺エリアの宿泊需要】
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中京区・二条周辺は観光・ビジネス需要ともに高い
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平均宿泊単価：7,000～15,000円/泊（2名利用時）
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稼働率：50〜70%前後（小規模施設・好立地の場合）
【収益シミュレーション（住宅宿泊事業法で年間180日営業）】
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平均宿泊単価：10,000円
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稼働率：60%
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年間売上：10,000円 × 180日 × 0.6 = 1,080,000円
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年間固定費：
家賃：1,200,000円
管理費：60,000円
合計：1,260,000円
→ 赤字：-180,000円（リフォーム費含まず）
【黒字化のポイント】
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簡易宿所（旅館業）を取得し、365日営業に切り替える
→ 年間売上が2倍になれば黒字化は可能
→ ただし、設備基準・防火対策・用途地域の確認が必要 -
高単価・デザイン性の高い宿として差別化する
→ シャワーブース＋こだわりの内装で1泊15,000円台を狙う -
中長期滞在（30泊）向け民泊として運用する
→ 利便性の高さと2Kの間取りを活かし、長期割引設定で稼働率を安定化
【この物件が向いている人】
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京都市内で民泊を本気で運営したい方
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内装やリフォームに一定の資金を投じられる方
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風呂の設置というハードルを受け入れられる柔軟性のある方
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二条エリアで旅館業取得を目指す方
【まとめ】
この物件は「立地最強・条件良好・風呂なし」という極端なバランスが特徴。一般的な居住者やライトな民泊運営者には向きませんが、設備投資と手間を惜しまない方には、収益性の高い民泊物件へと昇華できるポテンシャルを秘めています。
高額な初期費用や行政手続きに怯まず、「京都で勝負したい」という意志を持つ方には、真剣に検討する価値のある一軒です。