【物件情報】
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所在地：東京都世田谷区等々力5丁目
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交通：東急大井町線「尾山台」駅 徒歩5分
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間取り・面積：2SLDK（約69.78㎡）
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賃料：280,000円/月
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敷金礼金：0円（民泊利用時は敷金1ヶ月追加）
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構造：RC造・2階建て
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築年数：記載なし（内装は比較的新しめの印象）
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設備：バストイレ別、3口コンロ、システムキッチン、洗面所独立、ルーフバルコニー、デザイナーズ、吹き抜けあり
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用途地域：第2種低層住居専用地域（旅館業許可取得は基本的に不可）
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URL：物件詳細はこちら
【民泊適正評価】
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立地評価：★★★★☆（4/5）
駅近・渋谷や横浜方面へのアクセス良好で、観光・ビジネス客ともに需要あり。 -
価格評価：★☆☆☆☆（1/5）
賃料28万円は、民泊運営で利益を出すには極めて高額。初期投資・ランニングコストに要注意。 -
構造・間取り評価：★★★☆☆（3/5）
広めの2SLDKはファミリーやグループ向けに適しているが、内装グレードは並。民泊映えするとは言い難い。 -
法的適正：★☆☆☆☆（1/5）
用途地域が「第2種低層住居専用地域」のため、旅館業許可が原則取得できない。住宅宿泊事業（民泊新法）対応前提となるが、年間営業日数制限（180日）がネック。
【契約前に確認するポイント】
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用途地域制限の影響
旅館業（簡易宿所）として運営できる可能性はほぼゼロ。民泊新法での運営を想定すべき。 -
近隣トラブルリスク
閑静な住宅街のため、騒音・ゴミ出しトラブルが発生すると即運営停止のリスクも。 -
収支シミュレーション
賃料28万円に加えて、光熱費・清掃費・サイト手数料等を考えると、月40万円以上の売上が必要。
【周辺地域の平均稼働率】
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世田谷区の住宅宿泊事業（民泊新法）における稼働率は平均30〜40%程度（AirDNA調べ）
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夏や年末年始などの繁忙期でも60〜70%が上限
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平均宿泊単価（ADR）は1泊15,000〜18,000円前後
【運営した場合の想定年間利益】
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平均稼働率：35%
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平均宿泊単価：16,000円
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年間営業日数（新法制限）：180日
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年間売上：16,000円 × 180日 × 0.35 ≒ 1,008,000円
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年間家賃：280,000円 × 12ヶ月 = 3,360,000円
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想定赤字額：約**-2,352,000円**
→ このままでは完全に赤字運営。利益を出すには収支改善が必須。
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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月貸し or 中期滞在向けに変更
30泊以上の中長期滞在者（国内・国外のリモートワーカーや一時帰国者）をターゲットにすることで、安定収入を目指す。 -
撮影用スタジオとして転用
デザイナーズ物件かつルーフバルコニー付きという特徴を活かし、ロケ地や商品撮影用スペースとして貸し出す。 -
ハイブリッド運用
民泊新法の180日以外は、「マンスリーマンション」や「家具付き定期賃貸」として運用し、空室期間を極力減らす。
【総評】
尾山台徒歩5分の好立地物件という点では魅力的だが、民泊運営の観点では家賃の高さと法的制限が大きなネック。本気で収益を上げたいのであれば、安易に「駅近＋広め＋おしゃれ」というイメージに流されず、数値と法規をもとに冷静に判断する必要がある物件と言える。