【物件情報】
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所在地：東京都港区芝大門2丁目
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最寄駅：都営浅草線「大門駅」徒歩4分
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その他アクセス：JR山手線「浜松町駅」徒歩6分／都営三田線「芝公園駅」徒歩6分
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賃料：月額572,000円（管理費なし）
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礼金：1ヶ月／保証金：6ヶ月（解約時2ヶ月償却）
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専有面積：71.55㎡（約21.64坪）
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築年月：1986年5月（築39年）
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構造：RC造 地上7階地下1階建／4階部分
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契約期間：2年
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用途：貸店舗・事務所／民泊使用可
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設備：トイレ、エレベーター、駐輪場・バイク置場・駐車場なし
【民泊適正評価】
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立地：★★★★★（最高）
浜松町・大門・芝公園すべて徒歩圏内。観光・出張・空港アクセス（羽田）どれを取っても便利。 -
賃料：★☆☆☆☆（非常に高額）
月57.2万円は、港区でも高めの水準。保証金も6ヶ月で初期コストが重い。 -
広さ・設備：★★★☆☆（使い方次第）
70㎡超の広さはファミリー層やグループ旅行向けに強み。が、内装・水回り設備が未記載で要確認。 -
民泊許容：★★★★☆
明記された「民泊使用可」は安心材料。ただし住民トラブルや建物ルールは確認必須。
総合評価：3.5 / 5点（ハイリスク・ハイリターン型）
【契約前に確認するポイント】
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初期費用の重さ：保証金だけで343万円。内装工事含めると初期投資は500万円超も。
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水回りの有無・状態：宿泊用途にするには風呂・キッチン・洗濯機置き場が必要。現状で備わっているかは要確認。
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騒音・苦情対策：ファミリーや団体向けにすると騒音トラブルのリスクが増加。管理規約も要確認。
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旅館業法の取得可否：事務所用途のため、簡易宿所許可が取れるか事前に保健所と協議が必要。
【周辺地域の平均稼働率】
港区芝大門エリアは都内でも民泊需要が高い地域。
特に浜松町・新橋近辺はビジネス客＋観光客のダブル需要があり、**稼働率は70〜85％**と高水準。
ただし、価格設定を間違えると低稼働に転落する競争の激しいエリアでもあります。
【運営した場合の想定年間利益】
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宿泊単価：25,000円（グループ向け／高付加価値路線）
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稼働率：75％（年間約274泊）
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年間売上：約685万円（25,000円 × 274泊）
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年間賃料：6,864,000円（572,000円 × 12ヶ月）
損益：赤字の可能性が高い（水道光熱費・清掃費・運営費を考慮すると実質年間100〜150万円の赤字リスクあり）
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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高付加価値なビジネス向け宿泊施設：コワーキング＋宿泊機能を備えた“ワーケーション拠点”に。
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複数人向けに内装改装：最大8名宿泊を想定した広いLDK型にリノベーションすれば高単価化可能。
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イベント利用併用：昼間は貸し会議室やセミナールーム、夜は宿泊にするハイブリッド運営を検討。
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法人向けマンスリープラン導入：大手企業の長期出張者や外国人研修生に向けた月単位賃貸で安定収益を狙う。
【まとめ】
芝大門エリアという超一等地で民泊可の物件は珍しく、一見魅力的に見えます。しかし、高額な家賃・保証金・設備の不確実性を考慮すると、相応の戦略と資金力が求められる物件です。民泊として黒字化するには、**「高単価」＋「高稼働」＋「高付加価値」**の3拍子が揃って初めて成立します。
初心者が手を出すにはリスクが高く、経験者か法人向けの挑戦物件と言えるでしょう。
都心だからといって甘く見ず、採算を厳密に計算することが成功の鍵です。