【物件情報】
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所在地：東京都杉並区永福3丁目
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最寄駅：京王井の頭線「西永福」駅 徒歩2分
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その他交通：永福町駅 徒歩13分／浜田山駅 徒歩12分
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賃料：月額120,000円（管理費なし）
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敷金・礼金：2ヶ月・3ヶ月
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構造・階数：RC造 4階建の3階部分
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築年月：1981年8月（築44年）
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専有面積：22.74㎡（1K）
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契約形態：定期借家契約（3年間）
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設備：バストイレ別、エアコン、インターネット光対応、南向き、オートロック、即入居可
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特記事項：民泊可（保証会社加入要、保証料150％）
【民泊適正評価】
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立地：★★★★☆
駅から徒歩2分というアクセスの良さは都内でも高評価。ただし観光拠点としての魅力は乏しい。 -
家賃：★★☆☆☆
12万円は高すぎるわけではないが、礼金3ヶ月が初期コストとして重い。定期借家契約のため延長も要確認。 -
建物状態：★★☆☆☆
築44年でオートロックありとはいえ、室内の劣化や設備更新状況が不明。清潔感が鍵となる。 -
間取り・設備：★★★☆☆
22㎡は1人旅向けにはOK。バストイレ別、ネット対応も評価できる。 -
収益性：★★★☆☆
低価格帯の短期滞在者を狙えば黒字化も可能。競争力には課題あり。
総合評価：3.0 / 5点（ローコスト運用向け）
【契約前に確認するポイント】
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定期借家契約のリスク：3年後の契約更新不可の可能性を念頭に置く必要あり。
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礼金3ヶ月＋保証料150％：初期費用が約100万円近くになる可能性あり、予算に注意。
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設備の劣化状況：築年数のわりにリフォーム歴の記載なし。内見で水回りや壁紙は要確認。
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近隣とのトラブル回避：ペット可＋民泊可は騒音クレームの火種になる可能性あり。
【周辺地域の平均稼働率】
杉並区エリアの民泊平均稼働率は55〜65％程度。
西永福のような住宅地立地では、観光需要が少なく実質50％以下もありうる。長期滞在戦略が必要。
【運営した場合の想定年間利益】
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平均宿泊単価：7,000円／泊（単身旅行者・長期滞在向け価格）
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想定稼働率：55％（年間200泊）
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年間売上：約140万円（7,000円 × 200泊）
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年間家賃：144万円（12万円 × 12ヶ月）
単純損益：▲4万円（光熱費・清掃費・税金含まず）
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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月単位の民泊（マンスリー）運用：在日外国人や研修滞在者をターゲットにすることで安定収益を狙える。
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ペット可＋民泊の差別化戦略：ペットと泊まれる民泊としてアピールすれば希少価値が出る可能性あり。
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低価格戦略で稼働率アップ：周辺より安く設定し稼働率を上げることでトータルの利益を確保。
【まとめ】
この西永福の民泊可物件は、駅近＋民泊可＋低価格帯運用という点で初心者向けには悪くない選択です。ただし、初期費用の高さ・築年数の古さ・定期借家という制限が大きなハードルとなります。観光拠点としての訴求力は弱いため、中長期滞在者向けに戦略を転換しないと赤字リスクが高い点には注意が必要です。
安さだけに惹かれず、戦略を持って運営すればリスクは抑えられる。そういった意味では、「工夫次第で化ける可能性のある物件」といえるでしょう。