【物件情報】
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所在地：東京都渋谷区広尾3丁目
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最寄駅：東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩13分／銀座線「表参道」駅 徒歩13分
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使用部分面積：21.02㎡（約6.36坪）
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賃料：月額275,000円
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敷金・礼金：2ヶ月・1ヶ月
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築年月：2018年5月（築7年）
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構造：RC造 5階建の1階部分
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設備：エアコン、バストイレ別、シャワー、洗濯機置き場、収納、追焚機能、都市ガスなど
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備考：民泊相談可、共用スペース活用相談可
【民泊適正評価】
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立地：★★☆☆☆（やや不便）
広尾駅・表参道駅まで徒歩13分、恵比寿駅も徒歩18分と、いずれも微妙に遠く観光客には不便。 -
家賃：★☆☆☆☆（割高）
21㎡で27.5万円は坪単価4.3万円超。水回り付きとはいえ、民泊収益でペイするには相当な稼働率が必要。 -
建物・内装：★★★★☆（良好）
築浅・内装済・角部屋で清潔感はあり、女性や外国人観光客には好印象。 -
民泊許容：★★★☆☆（条件付き）
「民泊相談可」だが、明確にOKとは書かれていないため、運営形態や近隣トラブルに関する確認が必須。
総合評価：2.5 / 5点（採算性に課題あり）
【契約前に確認するポイント】
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管理組合・オーナーの意向確認：民泊相談可とはいえ、実際に営業許可を得られるかは別問題。
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建物用途地域の確認：用途地域や建物の使用制限がある可能性。
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近隣住民との距離感：1階路面とはいえ騒音・ゴミ問題でクレームが来やすい立地。
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消防法・旅館業法の要件：21㎡では、簡易宿所としての基準に届かないケースも。
【周辺地域の平均稼働率】
渋谷区・広尾エリアのAirbnbデータによると、平均稼働率は**65～75％**前後。
ただし、駅徒歩13分という条件を加味すると、**実質は50～60％**程度まで落ち込む可能性あり。
【運営した場合の想定年間利益】
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平均宿泊単価：1泊 13,000円（2名利用・都心立地）
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想定稼働率：60％
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月間売上：約234,000円（13,000円 × 18日）
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年間売上：約280万円
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年間家賃：3,300,000円（27.5万円 × 12ヶ月）
想定年間損益：-50万円以上の赤字
（水道光熱費、清掃費、税金などを除いた単純比較）
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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長期滞在者向けに特化：広尾・表参道勤務の外国人出張者や研修者に向けたウィークリー利用を提案。
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高付加価値で勝負：内装をラグジュアリーに改装し「広尾ラグジュアリーステイ」として高単価化。
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民泊＋レンタルスペース併用：平日はレンタルオフィス・撮影スタジオ、週末は宿泊施設としてハイブリッド運用。
【まとめ】
渋谷区・広尾という都心の好立地で「民泊相談可」は確かに魅力的。しかし、賃料の高さと駅からの距離が大きなリスクです。この物件は、「とにかく民泊がやりたい」ではなく、「明確な戦略を持って事業化したい」方向けの物件といえるでしょう。冷静に計算し、必要であれば用途転換や共同運用も視野に入れて検討を。安易な契約は赤字への近道です。