物件情報
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【物件名】テラス小野
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【住所】東京都新宿区高田馬場４丁目
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【交通】JR山手線「高田馬場駅」徒歩2分／西武新宿線「下落合駅」徒歩14分／東京メトロ副都心線「西早稲田駅」徒歩15分
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【賃料】30.08万円／月
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【敷金・礼金】敷金なし、礼金1ヶ月
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【保証金】100万円
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【面積】37.39㎡（2K）
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【築年数】1986年3月（築39年）
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【構造】木造・2階建
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【現況】空室
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【入居可能時期】相談
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【URL】物件詳細はこちら
民泊適正評価（辛口レビュー）
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ◎ | 山手線徒歩2分は圧倒的に魅力。外国人観光客にも抜群のアクセス。 |
| 家賃 | × | 30万円超はかなり高額。稼働率が低いと赤字リスクが高い。 |
| 広さ | △ | 37㎡は二人用の民泊には良いが、家族利用にはやや狭い。 |
| 建物状態 | △ | 築39年の木造は老朽化リスクがある。リフォーム歴なし。 |
| 民泊許可 | ○ | 民泊可だが、事前にオーナーと詳細確認が必要。 |
| その他 | △ | ペット相談可、軽飲食可は魅力だが、重飲食は不可に近い。 |
総合評価：★★☆☆☆（2/5）
立地は最高だが、家賃が高すぎるため利益を出すには高稼働が必須。ローリスクで始めたい方には正直おすすめできません。
契約前に確認するポイント
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民泊の正式許可の有無
物件概要では「民泊相談可」となっているが、具体的に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届け出が可能かは要確認。管理規約やオーナーの意向を必ず確認すること。 -
木造築古物件のメンテナンス状況
築39年の木造物件は、雨漏り・害虫・断熱性能の劣化などリスクが高い。修繕履歴や現地内見を必須としたい。 -
保証金の取り扱い
保証金100万円は高額。解約時の返還条件も細かく確認すること。 -
近隣クレームリスク
木造のため、騒音トラブルが発生しやすい。周辺住民の生活環境にも十分配慮が必要。
周辺地域の平均稼働率
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新宿区全体の民泊平均稼働率：約70〜80％（2024年データ）
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高田馬場周辺は学生・外国人利用が多く、観光需要も安定。
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ただし、駅徒歩2分という好立地でも、宿泊単価が高すぎると予約が入りにくいという点に注意。
運営した場合の想定年間利益
想定条件
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平均宿泊単価：15,000円／泊（高田馬場周辺の民泊相場）
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平均稼働率：75％
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月間売上：約337,500円（15,000円×30日×0.75）
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月間経費（家賃・光熱費・清掃・OTA手数料）：約380,000円
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月間利益：▲42,500円（赤字）
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年間利益：▲510,000円（赤字）
結論：現状のままだと赤字必至。採算は厳しい。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価の引き上げを目指す
高級家具・最新家電・お洒落な内装にリノベーションし、「1泊2万円以上」のターゲット層を狙う。 -
長期滞在プランの導入
留学生・ビジネス層向けに月単位の貸し出しを設定すると、稼働率と安定収入が確保できる。 -
複数チャネルで集客
Airbnbだけでなく、Booking.com、Agoda、日本人向けOTAにも掲載し、露出を最大化。 -
価格を大きく下げる
単価を10,000円以下に設定し、競合との差別化を図れば高稼働も狙えるが、利益率は厳しくなる。
総括
「高田馬場駅徒歩2分」「民泊相談可」という言葉は非常に魅力的ですが、家賃30万円を超えるこの物件は、安易に手を出すと赤字に陥る可能性が高い物件です。高稼働と高単価の両方を実現できる運営スキルと、ある程度のリスクを取れる方でなければ、正直おすすめはできません。
「立地が良ければ儲かる」という甘い考えでは通用しない典型例ですので、慎重に検討しましょう。