物件情報
-
所在地：兵庫県洲本市由良
-
家賃：9.8万円
-
敷金／礼金：なし／なし
-
建物構造：手前3階建てRC造・奥に古い倉庫
-
面積：300坪（約990㎡）
-
駐車場：5〜6台可能
-
契約条件：
-
現状渡し
-
修繕は借主負担
-
-
用途：民泊利用可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（洲本市郊外・観光地だが車必須） |
| 建物の状態 | ★☆☆☆☆（修繕必須・現状渡し） |
| 家賃コスト | ★★★★☆（広さに対して格安） |
| 民泊需要 | ★★★☆☆（淡路島は需要あるが郊外立地） |
| 収益性 | ★★★☆☆（団体向け宿として展開すれば高収益も可能） |
総合評価：★★★☆☆（ポテンシャル大・難易度高）
契約前に確認するポイント
-
現状渡しのため、改修コストは大きい：古い酒屋跡地・倉庫付きで相応の老朽化が予想される。
-
DIY可能なスキルが求められる：素人リフォームではなく、耐震補強・消防法対応をプロに任せる必要あり。
-
駐車場5台以上確保可能：団体旅行やファミリー向け民泊に適した強み。
-
淡路島の民泊需要は高いが、アクセスは車前提：観光地や海の近くなら十分勝負できる。
周辺民泊相場（洲本市・淡路島エリア）
-
平均宿泊単価：1泊 15,000〜35,000円（4〜10名用施設）
-
繁忙期（夏季・連休・年末年始）：高稼働が見込める
-
オフシーズンは低稼働のため、長期戦略必須
想定年間収支シミュレーション（簡易）
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 30,000円／泊 |
| 平均稼働率 | 40〜50% |
| 月間売上 | 約360,000〜450,000円 |
| 年間売上 | 約432〜540万円 |
| 年間支出（家賃・光熱費等） | 約200〜250万円 |
| 想定年間利益 | 約180〜300万円（リフォーム費用別） |
※ 初期リフォーム費用は最低500〜1,000万円規模を見込むべき。
この物件に向いている民泊運営者
-
DIYリノベが得意な人・業者とのパイプがある人
-
淡路島エリアの観光市場を理解している人
-
団体旅行・企業研修・イベント向けの宿を目指したい人
-
大型民泊の経験者・長期投資を覚悟している人
改善ポイントと成功戦略
-
消防法（自火報・避難経路・消火設備）必須
-
ファミリー・団体向けに特化した大人数宿泊施設を目指す
-
バーベキュー・ドッグラン・海遊びとセットの体験型施設が効果的
-
オフシーズンの集客戦略（長期滞在プラン・法人利用）も必須
総評
「月9.8万円・敷礼なし・300坪」という条件は非常に魅力的ですが、現状は完全にDIY・大規模リノベーションが前提。
物件の広さを活かせれば、団体民泊や貸別荘タイプで高収益化は十分に可能ですが、初期費用・労力・知識が問われる難易度の高い物件です。
結論：民泊中〜上級者向け。ハイリスク・ハイリターン物件。