物件情報
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所在地：東京都新宿区新宿5-8-10
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最寄り駅：
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JR山手線 新宿駅 徒歩13分
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地下鉄丸ノ内線 新宿三丁目駅 徒歩5分
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家賃：37.5万円（管理費なし）
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敷金／礼金：なし／3ヶ月（112.5万円）
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間取り：2LDK（40.83㎡）
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築年数：不明（要確認）
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設備：エアコン、オートロック、光ファイバー、バルコニー、室内洗濯機置場、事務所可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★★（新宿エリア抜群の利便性） |
| 建物の状態 | ★★★☆☆（築年数不明、写真も参考画像のみ） |
| 家賃コスト | ★☆☆☆☆（面積に対してかなり割高） |
| 民泊需要 | ★★★★★（新宿エリアは需要爆発的） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（条件次第で赤字リスクも） |
総合評価：★★★☆☆（立地最高だがコスト・許可リスク高め）
契約前に確認するポイント
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旅館業不可：新宿区の規制により「旅館業の取得は不可」と明記されています。違法運営のリスクに注意。
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建物の築年数と状態確認必須：写真が「別部屋参考写真」と記載されているため、必ず内見を行い現状を確認しましょう。
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敷金・礼金の初期費用が高額：敷金なしは良いが、礼金3ヶ月分（約112万円）はかなりの初期投資。
周辺民泊相場
新宿エリアの民泊物件（2名〜4名）の参考価格：
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平均宿泊単価：18,000〜25,000円／泊
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平均稼働率（通常期）：約65〜75%
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繁忙期（春・秋・年末年始）：90%以上
想定年間収支シミュレーション
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 22,000円／泊（想定） |
| 平均稼働率 | 70% |
| 月間売上 | 約462,000円 |
| 年間売上 | 約554万円 |
| 年間支出（家賃・光熱費等） | 約460〜480万円 |
| 想定年間利益 | 約50〜70万円（運営代行費別） |
※ 運営代行を利用する場合、利益はほぼ消失する可能性あり。
この物件に向いている民泊運営者
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特区民泊・レンタルスペースに精通している人
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高稼働で回せるリピーター顧客や法人顧客を持っている人
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初期投資（約150万円以上）を負担できる資金力がある人
改善ポイントと成功戦略
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特区民泊（最低宿泊2泊3日以上）での合法運営が必須
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レンタルスペース併用で平日収益を確保するのが現実的
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外国人向けPRと新宿エリア限定のSEO対策が重要
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内見必須！現状確認と防音性チェックを怠らないこと
総評
この物件は新宿エリアで民泊が可能というだけで非常に貴重ですが、家賃が高く、旅館業不可、初期費用も高額とリスク要素もかなり大きい案件です。
収益化できるかどうかは**「特区民泊で高稼働を維持できるか」がすべて**と言っても過言ではありません。
初心者や資金に余裕がない方にはおすすめしづらく、中〜上級者、または既に民泊実績のある法人向けの物件です。
結論：立地は最高。だが、素人は手を出さない方がよい。