物件情報
-
所在地：岐阜県岐阜市三ツ又町
-
最寄り駅：岐阜駅 徒歩約900m
-
家賃：7万円
-
敷金／礼金：なし／1ヶ月
-
契約条件：
-
7年間継続入居で土地・建物譲渡
-
敷地の一部は借地（年間借地料：10,000円）
-
修繕・リフォームは借主負担
-
譲渡時の登記費用は借主負担
-
-
面積：建物面積 約188㎡／土地面積 約50㎡＋借地約50㎡
-
用途：民泊・飲食店・カフェ・事務所利用可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（岐阜駅徒歩圏内） |
| 建物の状態 | ★☆☆☆☆（現状渡し・残置物あり・要修繕） |
| 家賃コスト | ★★★★★（破格の月7万円＋礼金1ヶ月） |
| 民泊需要 | ★★★☆☆（岐阜駅周辺は観光ニーズはそこそこ） |
| 収益性 | ★★★☆☆（修繕費と運営力次第で黒字化可能） |
総合評価：★★★☆☆（ハードル高いがチャレンジする価値あり）
契約前に確認するポイント
-
建物はほぼ「廃墟スタート」：動画を見る限り、かなり老朽化しています。最低限、内装・水回り・電気工事・消防設備の大規模修繕が必要。
-
借地付き物件のリスク：土地は一部借地（年間10,000円）で、将来地主からの契約更新可否・条件変更リスクあり。
-
譲渡時の登記費用は借主負担：実費はおおむね20〜40万円程度が相場。
-
修繕費は全額自己負担：初期投資として数百万円規模を想定しておいた方が良い。
周辺民泊相場
岐阜駅周辺の民泊物件（2名〜6名）の参考価格：
-
平均宿泊単価：8,000〜15,000円／泊
-
平均稼働率（通常期）：約50〜60%
-
繁忙期（春・秋・連休）：75〜85%
想定年間収支シミュレーション（簡易）
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 12,000円／泊 |
| 平均稼働率 | 55% |
| 月間売上 | 約198,000円 |
| 年間売上 | 約237.6万円 |
| 年間支出（家賃・光熱費等） | 約110〜130万円 |
| 想定年間利益 | 約100万円前後（運営代行費別・修繕費別） |
※ 最初のリフォーム費用を500〜1,000万円見込む必要あり。
※ 運営代行費や集客コストを含めると回収までに5〜7年かかる可能性。
この物件に向いている民泊運営者
-
DIYで物件改修できるスキルがある人
-
中長期投資が可能な人（短期回収は難しい）
-
複数民泊物件を運営していて、岐阜エリアの集客ルートを持っている人
改善ポイントと成功戦略
-
消防法対応（自火報設置・避難導線確保）が必須
-
リノベーションは耐久性重視で進める（10年スパンの改修を目指す）
-
岐阜観光・名古屋周遊プランなどと連動した集客戦略が効果的
-
飲食店＋民泊の複合施設として運営すれば高付加価値が狙える
総評
「家賃7万円で7年住めば不動産がもらえる」というのは確かにインパクトのあるプランですが、実際は建物がボロボロのため、初期修繕にかなりの費用と労力がかかります。
資金と時間に余裕があり、自分でリノベーションができる人にとってはチャレンジする価値が十分にありますが、初心者が気軽に手を出すと「激安物件の落とし穴」になる可能性が高い物件です。
結論：夢はあるが、現実はかなり厳しい投資案件。上級者向け。