物件情報
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所在地：福井県丹生郡越前町小曽原
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最寄り駅：ハピラインふくい 武生駅 徒歩12,000m（車で約20分以上）
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家賃：7.5万円（管理費なし、事業用の場合税別）
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敷金／礼金：1ヶ月／なし（ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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間取り：8DK（264.07㎡）
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築年数：1994年（築30年）
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設備：バス・トイレ別、トイレ2ヶ所、システムキッチン、駐車場3台分、敷地内倉庫、ペット可、サンルーム、縁側、プロパンガス
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備考：民泊可、転貸可、事務所使用可、フリーレント2ヶ月、土砂災害警戒区域内
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆（極めて不便） |
| 建物の状態 | ★★★☆☆（古いが利用可能） |
| 家賃コスト | ★★★★★（非常に安い） |
| 民泊需要 | ★☆☆☆☆（限定的、ニッチ） |
| 収益性 | ★☆☆☆☆（黒字化は厳しい） |
総合評価：★☆☆☆☆（家賃は魅力、立地が致命的）
家賃は格安ですが、民泊利用者のほとんどが選ばない立地です。駅から12km、観光地からも距離があり、車がないと利用できないため、「集客難易度が非常に高い物件」です。
契約前に確認するポイント
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越前町の民泊条例確認：郊外エリアでは届け出不要に見える場合でも、簡易宿泊許可が必要か自治体に確認。
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道路・除雪状況の確認：冬季の道路状況が悪い場合、閑散期はさらに集客困難に。
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近隣環境の把握：農村地帯のため、騒音やゴミ出しなどでトラブルになりやすいリスクがある。
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設備の現状確認：築30年でリフォーム履歴なしのため、給湯・ボイラーなどは実際に使用確認必須。
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土砂災害警戒区域のリスク確認：自然災害時の安全確保と保険の適用条件を確認。
周辺地域の平均稼働率
福井県越前町のような郊外・農村エリアの民泊稼働率は10〜30%が現実的な目安です。
特に駅や観光地から遠い場合は、10%前後の稼働率も十分あり得ます。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 約18,000円／泊（8名利用想定） |
| 平均稼働率 | 20% |
| 月間売上 | 約10.8万円 |
| 年間売上 | 約129.6万円 |
| 年間支出（家賃＋光熱費等） | 約150万円以上 |
| 想定年間利益 | ▲約20万円（赤字） |
家賃が低くても、光熱費や清掃費を含めると年間赤字になる可能性が高い物件です。
特に冬は雪国特有の暖房費・除雪費用が大きな負担になります。
想定利益が低い場合の改善案
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長期滞在・移住体験型民泊に特化：月単位での貸し出し、移住検討者向けのニッチなターゲットに絞る。
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ペット専用民泊に特化：大型犬や多頭飼いOKにすることで差別化。
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農泊プラン開発：地元農家と連携し、農業体験付き宿泊プランを用意することで魅力を強化。
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法人向けの短期貸し：土木工事関係者の長期滞在施設として活用できるか検討。
総評
この物件は「家賃は激安だが立地が悪すぎる」という典型的な安物買いのリスク物件です。民泊初心者には全くおすすめできませんし、黒字化を狙うには相当な工夫と長期戦略が必要です。
車利用前提の利用者にしぼる、移住体験やペット特化などニッチ戦略を徹底しないと赤字のまま終わるリスクが非常に高い物件と言えます。
結論：家賃だけで飛びつくと失敗確実。慎重に検討すべき物件。