物件情報
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所在地：栃木県鹿沼市松原1丁目
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最寄り駅：JR日光線 鹿沼駅 徒歩6.3km
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家賃：17.8万円（管理費なし）※事業用の場合 税別21.8万円
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敷金／礼金：1ヶ月／なし（ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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間取り：7DK（170.85㎡）
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築年数：1993年（築32年）
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設備：バス・トイレ別、トイレ2ヶ所、ルーフバルコニー、駐車場3台分、ペット可、リフォーム済（2025年3月水回り・内装・外装）
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備考：民泊相談可、簡易宿泊相談可、転貸可、フリーレント2ヶ月、事務所使用可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆（非常に不便） |
| 建物の状態 | ★★★★☆（リフォーム済みで良好） |
| 家賃コスト | ★☆☆☆☆（エリア相場から見て高すぎ） |
| 民泊需要 | ★★☆☆☆（限定的） |
| 収益性 | ★☆☆☆☆（採算はかなり厳しい） |
総合評価：★☆☆☆☆
この物件は民泊利用可能ですが、鹿沼市内で月額17.8万円は正直「相場に合っていない」と言わざるを得ません。鹿沼市の一般的な一戸建て賃料は月5〜10万円台が主流で、この物件は突出して高額です。
さらに致命的なのが「交通の不便さ」です。最寄り駅まで徒歩6.3kmは、民泊の利用者にとって大きなハードル。車が必須ですが、地方でも駅徒歩圏が好まれる傾向は変わりません。
契約前に確認するポイント
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集客方法の確認：観光客は公共交通機関でのアクセスが難しいため、完全に「車利用前提」の宿泊客ターゲットで運営できるか検討が必要。
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事業用家賃の確認：民泊運営の場合、家賃は事業用扱いとなり税別表記（実質約24万円/月）に注意。
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駐車場の実用性確認：縦列3台駐車可能と記載があるが、実際に利用しやすいか確認を推奨。
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周辺住民の理解：ヒルタウンさつき野団地内のため、住宅街としての民泊許容度も要確認。
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民泊条例の確認：鹿沼市の民泊申請・簡易宿所許可条件を事前に確認すること。
周辺地域の平均稼働率
鹿沼市は宇都宮市に比べて民泊の稼働率が低く、30〜40%程度が目安です。特に駅徒歩圏外の民泊施設は競合も少ないですが、その分ニーズも限られ、20〜30%程度の稼働率になるリスクが高いと予想されます。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 約20,000円／泊（大人数想定） |
| 平均稼働率 | 30% |
| 月間売上 | 約18万円 |
| 年間売上 | 約216万円 |
| 年間支出（家賃＋光熱費等） | 約250万円以上 |
| 想定年間利益 | ▲約34万円（赤字） |
民泊事業用契約では家賃が税別21.8万円となり、月間家賃は24万円前後。
現状の市場感では、年間黒字化は極めて難しいと言えます。
想定利益が低い場合の改善案
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大人数・合宿プラン特化：ファミリー、団体旅行、スポーツ合宿など、大人数向けパッケージで単価UPを狙う。
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ペット同伴・ペット専用民泊に特化：ペット可民泊はニーズが一定あり、差別化には有効。大型犬OKにすると希少価値が増す。
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車利用者向けサービス強化：レンタカー付きプラン、周辺観光マップ作成、無料送迎サービス検討。
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法人向け短期貸し対応：工事関係者や出張向けのウィークリーマンション的運用に切り替える。
総評
この物件は立地・家賃・需要すべてにおいてバランスが悪いと言わざるを得ません。駅から遠すぎ、家賃が高すぎ、観光地からも距離があり、民泊としては赤字リスクが非常に高いです。
ペット可や大人数対応を活かした特化型プランを工夫すれば、多少の改善は見込めますが、初心者が手を出す物件ではなく、よほどの運営戦略と差別化がない限りはおすすめできません。
結論：民泊物件としての優先度は極めて低い。どうしても運営したい場合は大幅な戦略転換が必須。