物件情報
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所在地：徳島県小松島市金磯町
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最寄り駅：JR牟岐線 阿波赤石駅 徒歩約13分
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家賃：6.9万円（管理費なし）
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敷金／礼金：1ヶ月／なし（ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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間取り：4LDK（111.31㎡）
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築年数：1997年（築28年、2024年11月リフォーム予定）
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設備：バス・トイレ別、トイレ2ヶ所、駐車場無料、ペット可、システムキッチン、フリーレント2ヶ月
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備考：民泊可、転貸可、事務所使用可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（集客は困難） |
| 建物の状態 | ★★★★☆（リフォーム済予定） |
| 家賃コスト | ★★★★☆（地方としては安価） |
| 民泊需要 | ★☆☆☆☆（需要はかなり限定的） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（アイデア必須） |
総合評価：★★☆☆☆（リスク高、ハマれば面白いが慎重な検討が必要）
賃料は魅力ですが、徳島市内でもない小松島市の住宅地エリアは観光客の流入が非常に少なく、民泊需要は基本的に低いです。
夏の阿波踊り、徳島市中心部へのアクセス需要は見込めるものの、距離的に微妙です。
契約前に確認するポイント
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民泊条例・用途地域の確認：事前に小松島市の民泊条例を確認し、合法で運営できるかチェック。
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周辺観光資源の分析：このエリアを訪れる理由が本当にあるかどうかを確認。
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近隣住民との距離感：静かな住宅街のため、騒音やマナー違反への苦情リスクが高い。
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競合物件の稼働状況確認：小松島市で民泊を運営している物件がどの程度稼働しているか調査すること。
周辺地域の平均稼働率
徳島市中心部でも民泊平均稼働率は年間40〜50%程度。
小松島市のような郊外エリアでは30%以下も珍しくない状況です。
オンシーズンでも大きなイベントがなければ稼働は見込めません。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 約12,000円／泊（4〜5名利用想定） |
| 平均稼働率 | 30% |
| 月間売上 | 約11万円 |
| 年間売上 | 約132万円 |
| 年間支出（家賃＋光熱費等） | 約120〜130万円 |
| 想定年間利益 | ほぼトントン（赤字リスクもあり） |
このままでは収益はほとんど出ない可能性が高いです。
想定利益が低い場合の改善案
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ペット特化民泊に絞る：郊外のペット可物件は貴重。ペット連れ専用にし、ペット用アメニティの充実を図る。
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法人向け短期・中期利用の開拓：建設・工事関連の一時滞在先としての提案。
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イベント連動型宿泊プランを構築：阿波踊りや周辺の地域イベントに合わせた短期高単価プランを設計する。
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ウィークリー・マンスリープラン導入：観光よりも出張・転勤者狙いの長期滞在型も検討。
総評
小松島市金磯町の本物件は、家賃が安くてリスクは抑えやすいものの、需要の薄さが致命的です。
民泊初心者には不向きで、相当な戦略をもって取り組まないと赤字になりかねません。
一方、ペット可・リフォーム済・フリーレント2ヶ月など、素材としては優秀なので、ターゲットを絞れば活路は見出せる可能性もあります。
結論：民泊経験者がニッチ戦略で取り組むならアリ。万人向けではない難物件。