物件情報
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所在地：静岡県富士宮市大岩
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最寄り駅：身延線 富士宮駅 徒歩4,600m（車で約10分）
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家賃：15.8万円（管理費なし）
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敷金／礼金：1ヶ月／なし（ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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間取り：4LDK（127.5㎡）＋納戸2ヶ所
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築年数：2001年（築24年、2025年6月リフォーム済）
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設備：オール電化、駐車場2台分無料、バス・トイレ別、トイレ2ヶ所、システムキッチン、エコキュート
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備考：民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月、ペット可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（車利用必須） |
| 建物の状態 | ★★★★☆（リフォーム済み） |
| 家賃コスト | ★★★☆☆（やや高め） |
| 民泊需要 | ★★☆☆☆（季節・ターゲット限定） |
| 収益性 | ★★★☆☆（工夫次第で黒字化可能） |
総合評価：★★★☆☆（郊外民泊としては挑戦的な物件）
自然環境と富士山の眺望は魅力ですが、交通利便性の低さと民泊需要の限定性が明確なデメリットです。家賃も15.8万円と地方の割に高めで、利益を出すにはしっかりした集客戦略が必須です。
契約前に確認するポイント
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富士宮市の民泊許可条件確認：用途地域・消防法の適用確認。
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冬季の交通状況確認：積雪や道路事情が民泊稼働に影響しないか要確認。
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周辺観光スポットとの距離感：富士山観光客の導線に乗れるかを事前に分析。
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近隣住民への配慮：郊外型民泊は騒音・ゴミトラブルが起きると営業停止リスクがある。
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ペット可民泊の需要調査：エリア的にペット連れ観光客がどの程度いるかリサーチ必須。
周辺地域の平均稼働率
静岡県富士宮市郊外エリアの民泊稼働率は年間平均40〜50%程度が目安です。
富士山登山シーズン（夏）に一時的に稼働率が上がるものの、オフシーズン（冬〜春）は30%以下に落ち込むことも珍しくありません。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 約20,000円／泊（5〜6名利用想定） |
| 平均稼働率 | 45% |
| 月間売上 | 約27万円 |
| 年間売上 | 約324万円 |
| 年間支出（家賃＋光熱費等） | 約220〜240万円 |
| 想定年間利益 | 約80〜100万円程度の黒字可能 |
一定の集客ができれば黒字化は見込めますが、稼働率が40%を切ると利益は大きく圧迫されます。
想定利益が低い場合の改善案
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ペット同伴専門民泊として差別化：ペット可民泊はニーズが高いが供給は少ないため有利。
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富士山登山客・外国人向け長期プラン導入：駐車場付き・広い室内を活かし、外国人ファミリーのターゲットを強化。
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法人向け短期貸しも視野に：土木・建設業の長期滞在需要を取り込む。
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自然体験・アウトドア連携：地元の農家やアクティビティ事業者と連携し、富士山観光以外の魅力も訴求。
総評
この物件は**「立地に不利、物件の質は良い」**という、地方民泊にありがちな典型例です。
駅から遠い、商業施設が少ないというデメリットは大きいですが、リフォーム済・駐車場無料・ペット可という強みを活かせれば、十分に勝負できる物件です。
結論：初心者には少し難しいが、ペット民泊・長期滞在など特化型で運営すれば成功の余地はある物件。富士山観光の導線にどう組み込むかがカギ。