物件情報
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所在地：栃木県宇都宮市花房3丁目
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最寄り駅：東武宇都宮線 南宇都宮駅 徒歩7分
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家賃：9.35万円（管理費なし）
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敷金／礼金：2ヶ月／1ヶ月
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使用部分面積：113.4㎡
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築年数：1981年3月（築44年）
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設備：エアコン（残置物）、バス・トイレ別、インターネット無料、駐車場有（無料）、駐輪場有
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備考：民泊相談可、軽飲食可、前テナント英会話スクール
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★☆☆（やや不便） |
| 建物の状態 | ★★☆☆☆（古い、要改装） |
| 家賃コスト | ★★☆☆☆（割高） |
| 民泊需要 | ★★★☆☆（限定的） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（低リスク高コスト） |
総合評価：★★☆☆☆
正直に言うと、初心者にはおすすめしにくい物件です。家賃が月額9.35万円と、宇都宮市内の民泊向け物件相場（5〜7万円台）と比較すると高めで、築44年のため内装改装はほぼ必須です。さらに駅から徒歩7分、繁華街からは距離があり、観光需要が爆発的にあるエリアではありません。
契約前に確認するポイント
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内装の状態確認：古い建物のため、雨漏りや設備不良がないか要チェック。エアコンや照明は残置物扱いで故障時は自己負担。
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用途地域制限：第一種住居地域のため、民泊利用が法的に問題ないか管轄自治体に確認必須。
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近隣住民との関係：周辺が住宅地のため、騒音トラブルや住民の民泊への理解を事前に確認したい。
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駐車場の確保：無料駐車場はあるが、宿泊客用の十分なスペースかどうか確認が必要。
周辺地域の平均稼働率
宇都宮市内の民泊施設の平均稼働率は約40〜50%程度と報告されています。南宇都宮駅周辺に限ると更に低く、30〜40%程度に落ちる可能性があります。観光客が集中するエリアではないため、長期滞在者やビジネス利用をターゲットにしないと集客は難しいでしょう。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 約6,000円／泊 |
| 平均稼働率 | 35% |
| 月間売上 | 約6万3,000円 |
| 年間売上 | 約75万6,000円 |
| 年間支出（家賃＋光熱費等） | 約130万円 |
| 想定年間利益 | ▲約54万円（赤字） |
現状のままでは、明確に赤字運営になります。
想定利益が低い場合の改善案
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長期滞在向けシフト：1週間〜1ヶ月のマンスリープランを設定し、ビジネス客や転勤者をターゲットにする。
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大人数対応に改装：広さを活かして、グループ宿泊向けに改装（簡易ベッドの追加、パーティー向け設備の設置）
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ペット可にする：周辺の民泊はペット不可が多く、ペット同行可能物件は差別化に。
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内装フルリノベーション：古さを逆手に取り、レトロで清潔感のあるコンセプト物件に仕上げれば単価UPが見込める。
総評
この物件は、家賃の高さと立地の弱さ、建物の古さがネックで、現状のままでは利益を出すのは難しいです。民泊として成功させるには、かなり工夫したコンセプト作りと、費用をかけた内装改修が必須です。
また、周辺の民泊需要は決して高くないため、よほどの強みを作らない限りは空室リスクも高く、初心者向きではない物件と言えるでしょう。
結論：物件選定の優先順位は低め。利益を出すには相当の戦略が必要。