物件情報
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所在地：東京都世田谷区赤堤4丁目45-11
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最寄り駅：京王線・東急世田谷線 下高井戸駅 徒歩3分
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家賃：25.3万円（管理費なし）
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敷金／礼金：なし／2ヶ月
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保証金：6ヶ月（償却1ヶ月）
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間取り：ワンルーム（70.06㎡・1フロア1住戸）
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築年数：1963年（築62年）
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設備：エアコン、フローリング、都市ガス、洗面所独立
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備考：民泊可、事務所利用可、用途相談可、駐車場なし
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★★（超好立地） |
| 建物の状態 | ★★☆☆☆（築古・リフォーム歴なし） |
| 家賃コスト | ★☆☆☆☆（非常に高額） |
| 民泊需要 | ★★★★☆（エリア的には高い） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（利益確保は難しい） |
総合評価：★★☆☆☆（立地は最高、コストが致命的）
駅徒歩3分・商店街すぐという点は間違いなく魅力ですが、築年数が60年以上でリノベーション履歴がない点は正直不安です。家賃25.3万円に見合う付加価値を現状で提供できるかというと、かなり厳しいと言わざるを得ません。
契約前に確認するポイント
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内装の実際の状態確認：写真は掲載されていますが、築62年でリフォーム歴なし。設備の老朽化や給排水の状態を必ず確認すること。
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保証金返還条件：保証金6ヶ月のハードルは高く、契約解除時の償却条件や返還時期を明確に確認。
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民泊営業許可の可否：建物用途、構造、消防法の適合確認。古い建物は消防設備の追加工事が必要になることが多い。
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周辺競合状況：駅徒歩3分エリアは民泊・ホテルがすでに多く、競合物件との差別化が必須。
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駐車場なしの影響：車利用客を受け入れない前提でプランニングが必要。
周辺地域の平均稼働率
世田谷区・下高井戸エリアの民泊平均稼働率は**約60〜70%**と比較的高め。駅近・商店街立地は稼働が見込めますが、築古・設備面で差別化ができない場合、稼働率50%程度に落ちるリスクも十分にあります。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 約13,000円／泊（広さ・立地考慮） |
| 平均稼働率 | 55% |
| 月間売上 | 約21.45万円 |
| 年間売上 | 約257.4万円 |
| 年間支出（家賃＋光熱費等） | 約330万円（家賃約303万円＋水道光熱費等） |
| 想定年間利益 | ▲約72.6万円（赤字） |
現在の条件では、稼働率が60%を超えない限り黒字は難しく、初期投資（保証金約150万円）を考慮すると、リスクは非常に高い物件です。
想定利益が低い場合の改善案
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内装リノベーションによる高付加価値化：ヴィンテージ物件を活かしたデザインリフォームで単価UPを狙う。
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月額貸し・法人向けに転換：ウィークリーマンション・法人出張利用で長期安定稼働を目指す。
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ワークショップ・ギャラリー併設型民泊：商店街立地を活かし、地域連携型の民泊として差別化。
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複数プラットフォーム活用：Airbnbだけでなく、Booking.com、法人用賃貸サイト、月額プランを並行展開。
総評
この物件は「立地は完璧、家賃は過剰、建物はリスク」というハイリスク物件です。立地だけを見ればすぐに契約したくなるかもしれませんが、保証金6ヶ月という高い初期コストと、築62年の建物のメンテナンスリスクを軽視すると、痛い目を見る可能性があります。
民泊市場としての需要はありますが、利益を出すには相当戦略的な運営が必要です。
結論：経験者向き。初心者が手を出すと高確率で失敗する。黒字化のハードルはかなり高い。