物件情報
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物件名：浅草線 西馬込駅 徒歩8分 民泊可戸建て
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住所：東京都大田区南馬込
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交通：都営浅草線 西馬込駅 徒歩8分
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賃料：29万円／月
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管理費：30,000円／月
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敷金：3ヶ月（約87万円）
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礼金：なし
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間取り：2LDK（85㎡／2F＋3F）
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築年数：平成8年築（築29年）
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用途地域：近隣商業地域（特区民泊可）
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運営条件：許認可手続きは借主負担
民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ◎ | 浅草線沿線・都心アクセス良好 |
| 賃料 | × | 実質32万円/月は極めて高コスト |
| 物件状態 | ○ | 戸建てで専有面積も十分 |
| 集客性 | ◎ | 外国人観光客や家族利用を狙える |
| 市場環境 | ○ | 競合は多いが、特区民泊は有利 |
契約前に確認するポイント
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消防設備の適合状況（簡易宿所でも改修費が高額になるケースあり）
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旅館業・特区民泊の申請要件の詳細（最低宿泊日数、玄関・間取りの適合確認）
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許認可申請に必要な初期コスト（平均50～100万円以上）
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家具家電設置、内装リフォーム費用（追加で100万円程度見込むのが無難）
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競合物件の価格帯・稼働率を必ず現地で確認
周辺地域の平均稼働率
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東京23区・大田区（特区民泊）の平均稼働率：約70～80%
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西馬込エリアの戸建民泊は**都心よりやや低く、約60～70%**が目安
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平均宿泊単価：1泊30,000～40,000円（戸建て・5人以上対応の場合）
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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1泊単価：35,000円（戸建て・5～6人対応）
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稼働率：65%
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月間宿泊数：約20泊
年間売上：35,000円 × 20泊 × 12ヶ月 ＝ 約840万円
年間賃料＋管理費：32万円 × 12ヶ月 ＝ 384万円
その他経費（光熱費・清掃費・サイト手数料等）：年間約120万円
年間収支試算
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年間売上：約840万円
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年間支出：約504万円
→ 年間利益：約336万円
※初期投資（申請費・内装・家具家電など）を約200～300万円と見込むと、投資回収には最低でも1～1.5年かかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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【長期滞在プラン】を強化し、清掃コストを削減
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【ペット可】への変更で家族利用層をさらに取り込む
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【ワーケーション・法人貸し】に対応し、安定した稼働を確保
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外国語対応・無人チェックインシステムを導入し、運営効率を向上
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AirbnbとBooking.com以外にも、【Agoda・中国系OTA】で集客を強化
結論
本物件は、立地・特区民泊という強みを持ちながら、家賃の高さが非常に大きなリスクです。
競合が多く、少しでも価格競争に巻き込まれるとすぐに赤字になる恐れがあります。民泊経験者でないと、この高コストを吸収できるだけの運営力は正直厳しいです。
【民泊初心者にはおすすめしません】
→ 中級～上級者向け、もしくは既に複数物件を運営している方であれば検討の価値があります。
単に「都内・民泊可で魅力的」と思って飛びつくと、家賃だけで首が回らなくなる典型的な失敗パターンになるリスクが高い物件です。