物件情報
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物件名：静岡県熱海市伊豆山 貸別荘
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住所：静岡県熱海市伊豆山
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交通：JR東海道新幹線 熱海駅 徒歩17分
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賃料：18万円／月
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管理費：10,000円／月
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敷金：10万円
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礼金：なし
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面積：128.9㎡
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築年数：1965年（築60年）
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駐車場：あり（1万円／月）
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利用条件：民泊相談可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ○ | 熱海駅徒歩圏だが、坂道の多いエリア。車利用が現実的 |
| 賃料 | △ | 割高感あり。築年数と比較すると強気設定 |
| 築年数 | × | 築60年で老朽リスク大、リフォーム必須 |
| 駐車場 | ◎ | 車社会の熱海では駐車場付きは大きなメリット |
| 市場環境 | ◎ | 熱海エリアの民泊需要は高水準、集客力は期待できる |
契約前に確認するポイント
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建物の劣化状況（特に雨漏り、配管、耐震）
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内装リフォームの必要性と費用感（最低100万円以上は見積もっておくべき）
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熱海市の民泊・旅館業条例の最新ルール（営業可能日数、近隣住民への説明義務）
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坂道のアクセス状況と利用者の移動手段（徒歩アクセスが厳しい場合、車必須）
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駐車場料金（月1万円）が収支に与える影響（実質19万円／月の固定費と考えるべき）
周辺地域の平均稼働率
熱海エリアは全国トップクラスの民泊人気エリア。
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平均稼働率：約70～80%（年間平均）
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繁忙期（GW、夏休み、年末年始）はほぼ満室
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平日・冬季は稼働率が落ちるが、リピーター確保で安定しやすい
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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1泊単価：30,000円（熱海の貸別荘相場）
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稼働率：70%
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月間宿泊数：約21泊
年間売上：30,000円 × 21泊 × 12ヶ月 ＝ 約756万円
年間賃料＋管理費＋駐車場：19万円 × 12ヶ月 ＝ 228万円
その他経費（光熱費・清掃費・手数料等）：約年間120万円
年間収支試算
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年間売上：約756万円
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年間支出：約348万円
→ 年間利益：約408万円
※ただし、大規模リフォーム費用が別途必要。
初期投資を約300万円と見積もった場合、回収には最低でも1～2年かかる。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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差別化リフォーム：温泉風内装やウッドデッキ、BBQスペースの設置で客単価アップ
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長期連泊プラン：3泊以上の割引プランを用意し、清掃コストを下げる
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高付加価値提供：ワーケーション向けのWi-Fi高速化・プロジェクター完備などで客層拡大
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ペット可物件に変更：ペット同伴可能にすると予約率が飛躍的に伸びる熱海市場にフィット
結論
熱海エリアという強力な集客エリアにあり、駐車場付きの貸別荘という魅力は十分。しかし、築60年という老朽物件のリスクは極めて高い点に注意が必要です。家賃も築年数を考えるとやや強気で、表面的に「安い」と感じて飛びつくと、内装費で痛い目を見る可能性があります。
民泊初心者にはハードルが高く、ある程度の資金力とリスク許容度がある上級者向けの物件です。きちんとリフォームし、差別化戦略を徹底できる方であれば、高収益も狙える魅力的な一棟と言えるでしょう。